Attention danger : la bulle de l'immobilier en France devrait exploser. Voilà mes prévisions. - Le blog de Bréhat
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30 mars 2020 1 30 /03 /mars /2020 02:17

Bonjour, 

A la fin de mon billet sur le CAC et la crise sanitaire et économique actuelle, j'explique que les taux des obligations d'état européens montent actuellement sur l'effet du rélâchement des déficits budgétaires (les contraintes de Maastricht : 3% de déficit max, ont été mises de côté par l'UE) et des politique de relance budgétaire et projets de verser des revenus universels aux ménages ... 

Evidement toute hausse des taux des emprunts immobiliers auraient pour conséquence de diminuer le pouvoir d'achat immobilier des ménages et notamment des si importants primo accédants et une contagion est donc à craindre mais je vais lister l'ensemble des éléments qui me font penser que la crise économique que je décris comme débutant dans mon précédent billet du jour et que je vois être une dépression du démarrant sur les mêmes bases que celle de 1929 - 1932 :

  • En décembre 2019, la BCE, en son comité de stabilité financière ,a demandé aux banques françaises (mais aussi à celles d'autres pays) de resserrer leurs conditions d'octroi de prêts immobiliers, notamment en limitant à 25 ans la durée et les ratios échéances vs revenus à 33%
  •  La crise économique se transformant en crise financière devrait restreindre le volume de prêt et la dureté des conditions d'attribution devrait s'accroitre.
  • La crise économique va engendrer une hausse du chômage et une propension au pessimisme notamment chez les primo accédants qui vont plutôt thésauriser  leur épargne que de l'investir dans la pierre. 
  • Du fait de la crise économique, décision du gvt,  les locataires de bureaux, commerces, mais aussi logements vont pouvoirs repousser le paiement de leurs loyers à des jours meilleurs ... que se passera t'il si il n'y a pas de jours meilleurs, les bailleurs vont devoir encaisser de lourdes pertes.
  • Le premier ministre a déclaré samedi 28 mars que la trêve hivernale allait être prolongée de 2 mois jusque fin mai ... donc les mauvais payeurs vont pouvoirs rester au chaud deux mois de plus ce qui est autant de revenus en moins pour les propriétaires fonciers. 
  • Du fait du confinement, les ventes immobilières sont totalement à l'arrêt ... perte d'activité et de revenus énorme pour les agences immobilières (mais aussi pour les offices de notaires) ... lorsque le confinement va s'arrêter les agents immobiliers vont avoir tellement faim qu'ils devraient pousser, bien aidés par l'ambiance qu'il y aura alors sur le marché, les vendeurs à pas être trop gourmands... on voit déjà des articles de grands réseaux parler de 5 % de baisse sur les métropoles et 10 % de baisse ailleurs (en France) .... c'est vous dire déjà l"état d'esprit  et puis je sais pas moi je verrai plutôt l'inverse car la bulle existe surtout en IDF (notamment Paris et petite couronne) , Lyon (la bulle est encore plus importante qu'a Paris, ce n'est pas qu'une question de prix au m2 mais de prix vs pouvoir d'achat local)  et Bordeaux. Les prix hors des métropoles ont été beaucoup , beaucoup plus sage . Cela ne veut pas dire qu'ils ne baisseront pas eux aussi https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-la-grande-inconnue-du-coronavirus-1189933
  • Du fait de la baisse des transactions les prix vont être tirés vers le bas également  ... car le pouvoir d'achat immobilier va baisser en moyenne, le moral des français va baisser également, même si certains comptent sur l'effet pierre valeur refuge cela ne suffit pas, les loyers devraient baisser (cela peut se produire dans une dépression) car les revenus et chômage va augmenter donc les propriétaires vont accorder des baisses pour attirer les meilleurs profils qui auront plus le choix  et sinon s'adapter aux nouvelles finances des français accablés par la crise (pour ceux qui rechercheront un logement au lieu de solutions moins couteuses, d aller habiter chez les parents, grands parents ou en colocation alors qu'ils ne le faisaient pas avant crise).
  • Les souhaits de vente seront probablement plus nombreux que les souhaits d'achat ... car les propriétaires bailleurs voudront à priori se débarrasser de leurs biens ou d'une partie ... pour encaisser des plus values avant que les prix baissent plus, avoir du liquide pour faire face çà leur propres difficultés ... la baisse des rendements avec baisse des loyers et peut être aussi l'augmentation des impayés et toujours plus de charges et impôts .... (IFI et taxe foncière qui pourraient monter pour compenser la baisse des revenus du à la baisse des transactions en volume et prix)
  • La baisse des transactions en volume et prix va diminuer les frais de notaires et donc les revenus de l'état, des régions ... qui en cascadent vont essayer de se récupérer en augmentant les taxes foncières et IFI ... 
  • Il est possible que des étrangers vendent leur pied à terre en France du fait de l'impossibilité de venir en France et la crainte que cela ne se reproduise à l'avenir. Cela devrait toutefois rester marginal.
  • Il est possible que la crainte de nouvelles épidémies à l'avenir fassent baisser des logements plus que d'autres en fonctions de leur qualité intrinsèques (est ce que l'on voudrait ou pas être confiné dans cet appartement ou cette maison ?) et même la crainte d'emménager dans certains logements dans lesquels les habitants précédents auraient été contaminés au coronavirus ... cela relèverait plus de peurs irrationnelles mais cela influence parfois des achats.
  • Suite à la crise de Coronavirus et la forte mortalité dans les EPAHD les investissement dans ces maisons devraient perdre de la valeur ... de nombreux résidents décédés ... qui ne devraient pas être remplacés vite (qui voudra y mettre ses parents dans un proche avenir et en tout cas tant que la menace d'une deuxième vague n'est pas écartée) donc pertes de revenus et potentiellement augmentation des charges (pour investir dans tout ce qui aura été identifié comme manquant lors de cette crise, notamment plus de personnel, matériel) pour les propriétaires dont certains vont vouloir se débarrasser même à prix bradés ... Dire que j'ai été proche de me laisser tenter à faire un achat dans ce domaine à l'automne dernier pour réduire mes impôts ... ma compréhension de la bulle immobilière m'a sauver de faire cet investissement bien m'en a pris.
  • Quelques personnes vont peut être devoir vendre sous la contrainte parce que 1) il devient dur de rembourser les échéances de prêts ... avec moins de revenus et. peut être pas pris les bonnes assurances .... et 2) ils risquent de bientôt être en cash négatif .. le logement vaut moins que le montant du prêt à rembourser,
  • Evidemment si du fait de la crise financière à venir, les banques chavirent cela ne va pas aider les emprunteurs ... quelques banques pourraient être nationalisées ... je ne sais pas si cela sera bénéfiques aux emprunteurs ... j'ai pas le sentiment que la banque postale, propriété de l'état faisait  dernièrement les meilleures offres de prêts. 

Au final, il est tout à fait possible que l'on assiste à des chutes spectaculaires sur l'immobilier parisien, petite couronne, Lyon et Bordeaux principalement.

Actuellement dans ces villes les ratios prix (avant frais de notaires) / loyer sont de l'odre de 360-400 (10 600 Euros du m2 en moyenne à Paris au 15 mars 2020) ... lorsque la moyenne historique est de l'ordre de 130-150 loyers ... donc des baisses de 60 % seraient envisageables en théorie (4000 Euros en moyenne à Paris me semble tout à fait envisageable) et cela va aussi dépendre de la bonne tenue des loyers ou pas. Je considère donc qu'une baisse de 50 % sur les niveaux de prix de février 2020 est tout à fait dans le domaine du possible pour les zones géographiques sus mentionnées. On se souviendra qu'en 1998, après 7  années de baisse les prix du m2 dans le marais étaient de 3500 Euros le M2 (5000 Euros de nos Euros d'aujourd'hui).... (donc probablement 2500 Euros en moyenne pour Paris) et qu'après 7 années de baisse il y avait peu d'acheteur car tout le monde se demandait si cela n'allait pas descendre plus bas . Dans le cadre d'une dépression (on était très loin d'une dépression dans les années 90, il y avait eu une petite récession en 1993-1996) je ne vois pas comment les prix n'iraient pas au moins à ces niveaux là corrigés de l'inflation donc 5000 Euros dans le centre de Paris et 4000 euros en moyenne.

Dans le reste de la France les baisses pourraient être de 25% - 35 % ... 35 % pour les autres métropoles.

Bien entendu cela suppose que l'inflation reste mesurée ce qui devrait être le cas dans le cadre d'une dépression qui pourrait durer 3 ans comme celle de 1929 - 1932... en cas d'hyperinflation (république de Weimar) le prix des actifs immobiliers devraient monte très vite. Il s'agira alors si ce scénario se confirme acheter un peu d'immobilier (mais pas que) pour que ses économies ne se déprécient pas, mais c'est une autre histoire, nous n'en sommes pas tout à fait là. 

Pour l'instant vous allez surtout voir des articles et analyses qui vont dire que à l'arrêt du confinement tout va reprendre comme avant, business as usual, que au contraire la pierre va agir comme valeur refuge .... c'est ce que j'appelle du whishfull thinking !! la méthode Coué ....  cela n'a jamais permis de réaliser une stratégie d'investissement gagnante.

A vous de prendre, sur cette base,  les bonnes décisions pour la gestion de votre patrimoine immobilier (comment êtes vous actuellement endetté, en fonction de votre âge .. avez vous besoins de plus de m2 à l'avenir ou bien de moins, si vous avez de l'immobilier de placement ou que votre résidence principale).

Ceux qui seront liquides ... comme moi je suis locataire de ma résidence principale ... pas de dettes, devraient pouvoir faire des emplettes d'une vie. 

Bon début de 3 ème semaine de confinement à vous,

Bréhat

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commentaires

J
Beau travail d'analyse globale, comme d'habitude d'ailleurs. Va falloir être faire gaffe à l'inflat mais en dépit de sa remontée, si la demande demeure insuffisante cause non octrois de prêts ou ceux-ci plus coûteux, alors l'offre serait abondante et les prix tirés vers le bas, sauf crash systémique bancaire.<br /> Merci et bon confinement à vous et vos proches, pour le meilleur. Jacques Leca.
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B
Bonjour et merci Jacques. Une inflation mesurée obligera les banques centrales à remonter leurs taux et donc étouffer le pouvoir d'achat immobilier et donc induire une baisse importante de l'immobilier, il conviendra alors de fuir un temps l'immobilier en attendant des ratios de valorisation que j'ai donné à titre de guide. L'hyper inflation elle devrait au contraire bénéficier aux investisseurs immobiliers (mais pas que) en détruisant la valeur des remboursements ... et protégeant l'épargne ainsi investie ... le soucis est que l'hyperinflation se déclenche subitement (perte de confiance subite dans la monnaie) et donc le timing va être crucial

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