Le blog de Bréhat

Bonsoir,

Pour faire suite à mon billet sur mes prévisions pour le marché de l'immobilier en France, le comportement de l'action Unibail Rodamco donne une très belle illustration de la robustesse de l'immobilier dans l'esprit des marchés.

Bien entendu Unibail est investi en immobilier de bureaux et commercial qui vont être impacté par l'absence d'activité totale et prolongé des surfaces commerciales mais aussi de certains bureaux, et il n'est pas évident qu'avec le chômage et les faillites de petits commerces ou réduction de voilures de chaines, il n'y ait pas de retour à la normale comme l'espère les commentateurs du monde de l'immobilier résidentiels.

Il n'en reste pas moins que la chute de son cours de 140 Euros (plus haut de 2020 avant la crise du Coronavirus) à 45 Euros le 03 avril soit une baisse de 68 % est très très importante et marque la défiance des marchés envers ce secteur de l'immobilier commercial :

Ditto dans les EPAHD (pour une raison aussi lié à la catastrophique gestion de la santé de nos ainés dans le cadre de cette crise. Honte à notre gouvernement) : 

Pour Orpéa la pépite de ce que certains appelaient l'or gris ...  une chute de 128 Euros à 72 Euros  le 17 mars .. soit 49 % de baisse en chute libre ...d'une violence inouïe ! Je me demande bien qui va vouloir investir prochainement dans des EPAHD, et qui va vouloir mettre ses parents dans ces structures dans les mois qui arrivent après ce qui vient de se passer. Il risque donc d'y avoir des problèmes de chute de trésorerie pour les établissements comme Orpéa et de chute de la valeur des biens pour les investisseurs.

En ce qui concerne l'immobilier résidentiel neuf, on peut noter que des chutes tout aussi vertigineuses et brusques, par exemple :

• Icade est passé de 104.5 Euros à 65 Euros le 18 mars, soit 38 % de baisse,
• Klépierre est passé de 35 Euros à 14.5 Euros le 17 mars, soit  59 % de baisse.

Effectivement les temps vont être durs pour les promoteurs de résidentiel neuf .. les primo accédants vont un peu disparaitre (voir mon précédent billet sur l'immobilier), les chantiers ne sont pas faciles à gérer en période de pandémie. On peut donc s"attendre à des promotions sur les stocks qui n'avaient pas été vendus avant la crise, ce qui en cascade va plomber les prix de l'ancien.

Donc des chutes brusques et vertigineuses de 38 à 68 % en moins d'un mois on été observé sur le secteur en bourse. Evidemment comme pour les banques aucun commentateur du secteur de l'immobilier ne mentionne les comportements de tels acteurs du secteur .. une preuve que leurs commentaires ne méritent pas un grand intérêt de la part des investisseurs que vous êtes.

Je reste donc sur mes recomendations immobilières faites dans mon précédent billet sur le sujet.

Bonne fin de semaine à toutes et tous.

Bréhat

Re bonsoir,

Dans cet article du début de semaine de Boursorama, on découvre stupéfaits (pour qui n'est pas lecteur de bear de brehat) que l'immobilier de luxe parisien a vu ses transactions baisser de 7,5 % en 2013 alors que les transactions augmentent partout ailleurs dans les biens de luxe dans le monde. Et que les prix ont baissé de 9,8 % en 2013 ... pas 2 % .... 9,8 % alors que les prix des biens de luxe ont augmenté dans la plupart des autres villes sondées. 

http://www.boursorama.com/actualites/l-immobilier-de-luxe-a-flambe-l-an-dernier-dans-le-monde--sauf-a-paris-828f150a3efaeed60df06f09beb6d671

Alors pourquoi ce chute à Paris ... n'oubliez jamais que les plus riches sont les plus informés ... ce qui n'est pas étranger à ce que j écris aussi depuis longtemps sur mon blog : que ce sont les biens les plus chers qui baisseront le plus en % ... 

Je vous renvoie à un billet plus récent qui annoncait déjà la couleur sur la forte baisse des biens de luxe à Paris en 2013 :  Immobilier : des baisses de prix jusque 17,7 % sur un an autour des champs Elysées.

Pour mon billet sur le CAC de ce soir :  Le cac est dans une vague de hausse CT depuis le 14/04, probablement la 7 eme de la vague de hausse MT initiée le 24/06/14

Bonne nuit,

Bréhat

Bonjour,

Nombreux sont ceux, notamment parmi les acteurs du secteur immobilier : promoteurs, conseiller defiscalistes (Placements Robiens, Duflots, etc), agences immobilières (qui y trouvent aussi leur compte), mairies (qui recherchent toujours plus de rentrées d'impots locaux et leur part des frais de mutations), notaires (qui touchent plus lorsque les transactions sont plus importantes en valeurs), à vouloir faire croire et à croire qu'il y a pénurie de logements en France et que du fait de cette pénurie, les prix immobiliers sont ammenés à ne pas arreter de croitre ... tels des arbres qui voudraient atteindre le ciel et qu'il ne faille cesser de construire construire partout à n'importe quel moyen.

Or cela est une pure fable et je vais ici la mettre en pièce grâce à des informations produites par l'Insee :

1. Tout d'abord une comparaison entre les créations de logements et l'accroissement du nombre de ménages en France : 

Construction de logements et accroissement  du nombre de ménages     

 Source : CGEDDd’après CGDD/SOeS et INSEE.  Cf. La demande potentielle de logements à l’horizon 2030 : une estimation par la croissance attendue du nombre des ménages », Alain Jacquot, SOeS, août 2012.

On remarque que depuis 1950 l'accroissement a et reste toujours inférieur au nombre de logements construits, sauf en une occasion : debut 2000 et cela n'a été bref et que très peu marqué (durée 2 ans pour un déficit de 30 000 logement/an).

On remarque que jusqu'en 1980, le nombre de logement construits a été en très large excès par rapport à l'accroissement des ménages. En effet cet accroissement était probablement nécessaire pour remplacer les logements détruits pendant la deuxième guerre mondiale et probablement aussi le retour en France d'anciens expatriés exilés dans les colonies. Toutefois il semble qu'il a été très supérieurs aux besoins réels générés par l'accroissement des ménages, il faut aussi admettre que le besoin en logement n'est pas uniquement lié à l'accroissement des ménages. Un logements pouvant loger plusieurs ménages (parents, grands parents vivants sous le même toit mais aussi enfants travaillants mariés ou pas qui restent vivre chez leurs parents pour raisons économiques)

On remarque qu'à la fin des années 1980, il y a eu près de 100 000 logement de plus de construits que d'accroissement du nombre des ménages et que cela a duré pendant près de 5 ans ... s'est suivie entre 1991 et 1998 une chute des prix de l'immobilier de 50 % qui n'est probablement pas sans relation avec cette anomalie d'un trop construit ponctuel.

On remarque qu'un nouvel écart entre construction et accroissement des ménages est en cours depuis près de 10 ans .. qui a été partiellement réduit lors du début de la crise financière en 2009 et qui a repris depuis. Cet écart a en partie était réalisé dans la crise de folie de construction qui avait pris l'Europe (on a vu ce qui s'est passé en Espagne) dans les années 2000 ... sous l'influence de cadeaux fiscaux démesurés et une action du lobby écologique, une frénésie de construction a eu cours en France, très nettement supérieure aux besoins de l'accroissement en population (rappelons que le problème d'amélioration des normes écologiques ne veut pas necessairement dire détruire les logements existant et les remplacer par des constructions neuves). Est ce que les crises de construction aigues ne marquent pas les fins de cycles éconimiques (d'ailleurs ne dit on pas quand la construction va tout va ...ce qui est vrai car cette industrie est consommatrice de beaucoup de main d'oeuvre et de matériaux, pour la plupart locaux et qu'il est donc difficille de délocaliser .. on dit aussi que la construction d'une nouvelle plus haute tour du monde marque souvent la fin d'un cycle économique pour la région concernée .. le cas avec les tours jumelles Petronas de Malaysie  en 1994 pour la crise asiatique ... la tour Burj Dubai en 2008  pour le moyen orient (fin de l'ère du pétrole?) ... peut être pour la tour Shark (plus haute tour d'Europe à Londres en 2012 ... fin de la puissance financière de la City en Europe et dans le monde ?)

Il est probable que cet execs de logements par rapport au besoin qui plus est qui se sont vendus, comme pour la fin des années 1980 au prix les plus haut de l'époque ... ne produise / subisse les même effets. Le retournement de la conjoncture économique va obliger certains ménages à se regrouper sous le même toit ... on voit déjà en Europe que les jeunes qui travailent restent en masse chez leurs parents jusque des âges très avancés.

Il faut également noter que un léger excédent de nouveau logement est nécessaire pour compenser la destruction de logements trop vétustes. 

On sait qu'en général toute destruction est remplacée par au moins un logement et le plus souvent plusieurs (cas en ville de la destruction d'une maison pour construire un immeuble comprenant plusieurs appartements). La perte de logement ne correspondant pas à la perte d'un ménage est donc extrèment réduite ... et doit se limiter le plus souvent aux incendie de grande ampleur ou catastrophe naturelle : éboulement en bord de falaise, zone innondée considérée comme plus habitable (comme en vendée), éboulements massifs, C'est donc un phénonème très anondins qui ne peut pas être utilisé pour expliquer une éventuelle pénurie de logements en France. Le nombre de logement disparaissant au total en France est estimé à entre 30 000 et 50 000 selon les époques (base données depuis 1950). Tout exces de logement au delà de 30 000 - 50 000 va donc mécaniquement grandir le rang des logements vacants ... ou des résidences secondaires ... or en périodes de crise, c'est pas là que le nombre de résidence secondaire croit le plus (nous le verrons au paragraphe 2)

Il semble bien au contraire que c'est à excédent important de logement que nous devons faire face en France et que cet excédent a grandi de manière non négligeable lors des 10 dernières années.

D'ailleurs depuis 1965 (pour éviter de parler de l'immédiat après guerre où effectivement des pénuries localisées existaient ... la baisse de logement devant être mise en parallèle avec la baisse de population due aux nombres de tués par la guerre), malgré cet excédent permanent, les prix immobiliers ont connu des oscillations entre périodes de hausse et de baisse. On a vu que les périodes de baisse pouvaient faire suite à un exces récent de logements.

Dans les prospectives, entre 2030 et 2050 l'accroissement du nombre de ménage en France sera de 120 000 à 250 000. Hors ces 60 dernières années en France nous n'avons jamais su faire moins que 300 000 ... on voit que l'exces de logements à encore de belles années devant soit en France .... 

2. Le nombre de logements vacants

En France, en moyenne, quelques soit les régions et quelques soit les époques il y  a toujours eu près de 10 % environs de logements vacants / nombre de résidences principales en France (le nombre de résidences secondaires est lui à compter en plus, une résidence vacante n'étant donc pas une résidence secondaire, elle peut à tout moment devenir une résidence en vente pour devenir une résidence principale ou bien faire l'objet d'un héritage dans une succession et devenir la résidence principale des héritiers si c'est leur choix).

Une des raisons de cet état de fait s'explique par la constatation irréfutable faite dans le premier paragraphe ... l'exces de construction permanent depuis plus de 60 ans de nouveaux logements par rapport à l'accroissement des ménages.

Voir ici le tableau de l'Insee : http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATFPS05201

On notera que le nombre total de logement s'accroit depuis 2002 environ de 1 % à 1,3 % par an mais que cet accroissement se répartit de façon différente entre résidence principale, logement vacants et résidences secondaire.

En période d'Euphorie économique tout d'abord, le nombre de résidence secondaire est > 5 % du total et le nombre de logement vacant baisse.

En période de crise économique ... le nombre de résidence secondaire dans l'accroissement est moindre < 5 % et l'accroissement du nombre de logement vacants est important (jusqu'à représenter 15 % (2012) à 30 % (en 2010) de l'accroissement total du nombre de logement les années de crise) ... ainsi contrairement à ce que les lobbys immobilier disent, malgré les baisses de construction les années de crises, cela suffit plus que nécessaire pour remplir les besoins en nouvelles résidences principales car une partie de l'augmentation de logement finit par nourrir le bataillon des logements vacants (on est d'accord qu'il ne s'agit pas forcément des logements flambant neuf mais qu'il peut s"agir d'une partie des logements laissés pour des logements neufs ... sans qu'ils soient pour autant vetuste, car en général ceux qui bougent dans des logements neufs ont plus de moyens que la moyenne sauf a être éligible au parc immobilier aidé).

On notera enfin que le contingent des logements vacants a augmenté de 20 % depuis 2002 alors que le nombre de résidence principale n'a augmenté que de 13 % dans cette même période ... si l'on reporte cela sur la période 2006-2012, on a respectivement 23 % (+430 000 logements vacants sur la période, cela n'est pas rien) contre 8 % ... soit une augmentation de près du triple des logements vacants vs les résidences principales ... c'est dire si l'accroissement de la construction de nouveaux logements n'étaient plus en corrélation par rapport à l'accroissement des ménages comme identifié dans le paragraphe précédents. 

On voit bien comment le lobby immobilier et des propriétaires essaient de propager une croyance véritablement fausse d'une pénurie de logements en France.

Il convient toutefois de noter que tous les térritoires ne sont pas égaux et que ponctuellement les situations peuvent être très différentes de la moyenne nationale mais je pense que d'une manière générale à l'échelle d'une région ce qui est démontré ici doit pouvoir s'appliquer et cela vaut aussi pour la région ile de France à l'exception près des résidences secondaires ... et encore étant donné le nombre de résidences secondaires très importants des étrangers).

En conclusion l'excess de logements en France est un terreau fertile pour une chute des prix de l'immobilier dans les prochaines années. Chute qui n'a pas encore eu lieu depuis 2008 dans toutes les régions de France (Paris a été épargné par la spéculation des riches nationaux et internationaux du à l'accroissement des inégalités liée à cette crise elle même liée à l' abondance de création monnétaire et de taux d'intérets au planchers ... qui sont une première dans l'histoire pour une aussi longue pérdiode et une véritable bombe à retardement).

Il semble qu'une guerre des monnaies ait débuté dans le monde qui touche pour l'instant les divergents (notons que la livre était à 1,7 Euro/livre sterling en 2007 et n'est plus qu'à 1,2 actuellement soit 30 % de baisse, quand même ! et que le USD avant cette guerre des monnaies avaient comme j'avais pu vous le dire à un moment donné il y a quelques années , perdu jusque 30 % de sa valeur par rapport à un pannier de monnaie des pays du G20, depuis il s'est renforcé) et dont nous avons vu que cela avait pour effet de lancer une hausse des taux des banques centrales dans les pays concernés ... de 5,5 % à 12 % en Turquie par exemple .. imaginez que les taux des crédits montent en Europe sous l'effet d'un effondrement de l'Euro vs le USD et la GBP (l'Europe en stagnation alors que la croissance est à 3 % au USA et au UK) ... pensez à mon objectif 1 USD = 1 Euro, cela représenterait une chute de l'Euro de 25 % !

L'accroissement de 23 % du nombre de logement vacant depuis 2006 alors que le nombre de rèsidence principale n'a lui cru que de 8 % n'est pas bon signe pour un retour de la hausse des prix ... alors que la baisse à débuté en region parisiennes (en France la baisse est débutée depuis 2008) et dure depuis près de 2 ans désormais. De ce point de vu la situation est différente de 2006 / 2007 ... il y a en proportion plus de logements vacants qu'à cette période ... la baisse en région parisienne devrait donc avoir une toute autre allure que celle de 2008-2010.

Bonne fin de week end.

Bréhat

Bonjour,

Un point très rapide sur l"immobilier en région parisienne :

Des informations provenant de proches en banlieue ouest de Paris font état d'un très dur atterissage du côté des prix mais également des loyers.

A cergy, grosse ville nouvelle de près de 60 000 habitant, préfecture du Val D'oise (quand même) les agents immobiliers déplorent des baisses de loyer (hors charges) de 800 Euros à 750 Euros pour un T3 ... la faute à la trop forte abondance de ces produits suite à des constructions récentes de résidences neuves qui en sont bourrés de ces T3. Donc lorsque l'on nous raconte qu'il y a pénurie de logements, cela ne semble pas être le cas de tous les types et je pense que cela concerne la majorité des territoires.

Dans d'autres communes, c'est la même chose,  les prix stagent au mieux lors des changements de locataires ... les temps de vacances s'alongent et obligent les propriétaires à baisser leurs prix. Les locataires tournent plus également, puisque c'est un moyen de faire baisser son loyer et que aussi les conditions éconimiques les y obligent : optimiser son loyer en cherchant plus petit ou moins bien placé par exemple. C'est une tendance qui s'est enclenchée depuis plus d'un an et les effets se font désormais pleinement sentir.

Au niveau des achats, toujours à Cergy le marché est très terne, plus d'acheteurs ou presque en dehors des retraités qui ont un pactole à placer suite à la vente récente d'un bien, résidence principale en générale (ou résidence secondaire) mais qui, état d'esprit générationnel ne veulent pas louer.

Du coup, il semble se creer localement un marché à deux vitesses pour les appartements :

• Les biens atypiques qui possèdent grande terrasse en dernier étage avec 3 chambres au moins ... les prix se maintiennent car là l'offre est plus faible que la demande (Retraités qui passent de pavillon à appartement pour optimiser leur patrimoine et les aider à vivre leur retraite avec le delta entre maison et appart, et aussi les familles avec 2 enfants ou plus)
• Les autres biens (95 % des biens en fait vu que dans une ville nouvelle les biens en appartement sont à 75 % des T2 ou T3) connaissent des baisses de prix actuellement de près de plus de 17 % sur les douzes derniers mois. Exemple, un T3 atypique en dernier étage en plein centre avec grande terrasse a été vendu au bout de 12 mois àprès sa mise en ventre (à 270 000 Euros) à 225 000 Euros. Les biens "standard" cela est encore pire.

En ce qui concerne la France en général, dans les années à venir je ne serai pas étonné que l'état francais fasse comme l'état espagnol ... brader (comme Sarkho minitre des finance avait vendu une partie de l'or de la France à 300 USD l'once au plus bas quasiment vers 2003-2005, les états sont les plus mauvais gestionnaires possible en général) 25 % des ses biens immobilier pour faire entrer de l'argent ... d'après l'article ci joint ils vendent actuellement à -30 % sous les prix du marché, marché Espagnol qui a bien  déjà du s'effondrer de 50 % au moins depuis les plus haut de 2007. Cela vaut pour MAdrid par exemple.

http://www.lepoint.fr/agefi/l-etat-espagnol-met-en-vente-son-patrimoine-immobilier-pour-renflouer-ses-caisses-19-08-2013-1715215_371.php

On imagnine ce que cela donnerait à Paris ... je connais déjà la réponse ... aller voir mon dernier billet sur le sujet : Immobilier : des baisses de prix jusque 17,7 % sur un an autour des champs Elysées. la baisse ne fait que commencer et elle ne s'arrêtera pas tres vite comme en 2008 cette fois ... et l'état vendra au plus bas, comme il l'a toujours fait (cela sera alors un signe d'achat pour les 12 mois qui suivront).

Les demandes de permis de construire chutent (plus de 25 % encore récemment), les constructions neuves baissent sans discontinué depuis 2011 ... le nombre des transactions en général sont en chute libre ... le 

En attendant comme anticipé ce matin avant ouverture, le cac sort du triangle par le haut, voir mon billet pour plus de détail :  Point sur le CAC avant d'attaquer Novembre

Bonne journée,

Bréhat

Bonsoir,

Les notaires ont publié leur bilan trimestriel pour le 1T 2013 :

http://www.paris.notaires.fr/sites/default/files/news/dossier_de_presse_t1_2013_1.pdf

Il en ressort que les prix à Paris sont revenus au niveau du 1T2012 et que la hausse de 2012 est désormais complétement annulée.

Les volumes de ventes sont en baisse de 27 % à Paris (31 % pour les logements neufs en comparant 1T2013 au 1T2012)

On note également que les prix dans le IV ème  arrondissement le plus cher de 2012 ont baissés de 11,5 % en 1 an, globalement ce sont les arrondissements les plus prestigieux qui baissent et ceux qui sont le moins prestigieux qui freinent la baisse sur Paris dans son ensemble. Les prix de l'immobilier baissent à Paris et comme prévu, ils baissent plus dans les quartiers les plus chers !

D'ailleurs un expert d'immobilier de prestige interviewé sur BFM rapportait la semaine passée que les prix avaient corrigés de 15 à 20 % déjà sur ce type de bien à Paris. Comme anticipé le 07/02, cela n'est nullement surprenant car les riches étrangers fuient notre pays :  La fuite des riches hors de France devrait précipiter la baisse des prix de l'immobilier. 

C'est la même chose à Londres, un exemple frappant celui du bien de prestige de la Famille Mittal près de St James Park qui est vendu 100 Millions de Livres après avoir été acheté 117 Millions de livres soit une baisse de 15 %

http://www.standard.co.uk/news/london/lakshmi-mittal-to-take-7m-loss-on-billionaires-row-property-8634209.html

La chute de loyers à Paris ne va pas arranger la chose loin de là :  Immobilier : les loyers baissent dans de nombreuses grandes villes de France dont Paris.

Pas le moment d'acheter à Paris alors que les impots fonciers montent que les impots locaux vont monter La fuite des riches hors de France devrait précipiter la baisse des prix de l'immobilier. et que les impots sur les plus values sont revus à la hausse et que pour la location, le chomage et la stagnation des salaires rend le risque locatif beaucoup trop important par rappport aux ultra faibles rendement générés.

Bonne nuit,

Bréhat