immobilier - Le blog de Bréhat
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24 mars 2013 7 24 /03 /mars /2013 10:29

Bonjour,

 

Entre 3Q 2012  (dernier plus haut) et 4Q 2012, selon les notaires d'IDF le prix moyen du m2 à Paris à chuté de 2 % de 8440 à 8270 Euros / M2, et ont ramméné les prix au niveau du Q1 / Q2  2011 ... un recul de près de 2 ans ! cela se voit très bien sur cette courbe :

Evolution du prix immobilier à Paris

Evolution du prix m2 à Paris depuis 1980

Evolution prix immobilier Paris depuis 1980

 

Si l'on regarde ce qu'il s'est passé depuis, le site meilleursagents.com donne les stats suivantes :

Entre 01/12/2012 et 01/03/2013, les prix de l'immobilier à Paris sont encore en baisse à 8265 Euros/m2 ... avec une très grande disparité suivant les arrondissements comme le montre la liste ci dessous :

 

Le prix du m2 des 20 arrondissements de Paris

Arrondissement Prix m2 moyen
appartement
Variation sur 3 mois
(du 1er déc. 2012 au 1er mar. 2013)
 
Paris 1er arrondissement 10 265 € / m² -1.2%
Paris 2ème arrondissement 8 841 € / m² -5.8%
Paris 3ème arrondissement 9 571 € / m² -1.7%
Paris 4ème arrondissement 10 891 € / m² -3.1%
Paris 5ème arrondissement 10 841 € / m² -1.7%
Paris 6ème arrondissement 12 785 € / m² -0.1%
Paris 7ème arrondissement 12 616 € / m² -2.4%
Paris 8ème arrondissement 10 084 € / m² +0.1%
Paris 9ème arrondissement 8 493 € / m² -0.7%
Paris 10ème arrondissement 7 086 € / m² -2.8%
Paris 11ème arrondissement 7 870 € / m² -2.2%
Paris 12ème arrondissement 7 834 € / m² -0.2%
Paris 13ème arrondissement 7 911 € / m² -1.7%
Paris 14ème arrondissement 8 466 € / m² -1.1%
Paris 15ème arrondissement 8 918 € / m² -0.3%
Paris 16ème arrondissement 9 989 € / m² -0.8%
Paris 17ème arrondissement 8 427 € / m² +0.6%
Paris 18ème arrondissement 7 114 € / m² +0.3%
Paris 19ème arrondissement 6 388 € / m² +2.3%
Paris 20ème arrondissement 6 566 € / m² -1.2%
Estimations de prix MeilleursAgents.com au 1er mars 2013. Plus d'informations

On note que les variations vont de 5,8 % de baisse (sur deux mois) à 2,3 %  de hausse.

Les 4 arrondissements en plus forte baisse sont : le 2ème, le 4ème, le 10 ème  et le 7 ème. on y retrouve les quartiers les du centre très riches que sont les 7ème et 4 ème.

Les arrondissements qui progressent sont au nombre de 4 : 8 ème, 17ème, 18 ème et 19ème. On y retrouve deux des arrondissements les plus populaires (parmi les 4 meilleurs marchés de la capitales) que sont les 18 et 19 ème arrondissements.

On se souviendra qu'en 2009, je pensais qu'une forte baisse de l'immobilier de 50 % allait démarrer. Elle n'aura été que de 9 % avant que les mesures keynessiennes gouvernementales et de soutien de l'immoibilier sans limites n'aient raison de cette correction pourtant attendue et ont permis à ne nouveaux plus haut de prendre place alors que la bourse reprenait quelques couleurs et qu'une illiusion de reprise de croissance commencait à se faire jour dans l'opinion la plus grande et surtout la politique des banques centrales aura permi de faire de nouveau gonfler cette bulle immobilière sans précédent en resolvabilisant des demandes qui n'étaient plus grace à des taux d'intéret au plancher qui n'avaient été jamais vu . La hausse supplémentaire sur le graphe plus haut, résultant de cette gabegie politique et économique aura été de près de 26 % vs les plus haut de 2008 (6600 Euros/M2)

Personnellement je crois que la fete est belle et bien terminée et que les 50 % de baisse par rapport aux niveaux atteints en 2008 et non fin 2012 seront désormais la nouvelle tendance de moyen terme pour le marché baissier qui se met en place. Ce qui correspond en gros à 3300 Euros du m2 en moyenne à Paris. Et à celle et ceux qui me prennent pour un illuminé je rappelerai juste que le prix moyen à Paris était de 2250 Euros/m2 au Q1 1998 ... et qu'à cette époque nous étions en période de croissance notable ... à 2 ans de l'explosion de la bulle internet ... le chomage était moindre et les salaires et le pouvoir d'achat progressaient. Aujourd"hui c'est tout l'inverse, une période de déflation débute, le chomage ne cesse de monter, les salaires stagnent et vont parfois même devoir baisser, les impots montent ...le pouvoir d'achat baisse ... et pour l'instant seul la faiblesse des taux d'intéret historiquement à un plus bas et qui donc n'ont pratiquement plus d'autre choix que de monter ...

La consommation des ménages en France se maintient tant bien que mal pour l'instant car les francais puissent dans leurs économies ... mais cela ne durera pas éternellement et si l'on devait taper dans les économies comme en Chypre (un récent sondage laisse penser qu'une majorité de français pense que cela est possible soit directement comme à Chypre soit indirectement comme en Espagne qui évoque une taxe de 0,2 % sur les dépots bancaires prélevé par l'état sur les banques ... cela fait moins hold up mais reste une mise en pratique du même principe)

On note d'ailleurs que l'une de mes anticipations : une plus forte baisse en % (et donc en valeur abosolue également) des arrondissement les plus riches dans Paris et de Paris plus que le reste de la France se vérifie dans le tableau ci dessus.

Bien entendu, Paris restera toujours in fine plus cher que le reste de la France mais pour etre monté plus haut la chute n'en sera que plus rude.

Une donnée que je souhaiterai corrigée, que j'ai souvent mentionné dans mes billets comme point de référence .. en 1998, 3500 le prix du m2 dans le 4ème arrondissement. En réalité il aura été au plus bas à 2560 Euros/m2 dans cet arrondissement .... un prix correspondant en gros à de la grande banlieue parisienne en ce moment.

Aujourd"hui il ne s'agit plus de se dire je vais vendre mon immobilier pour protéger mon patrimoine de la baisse et prendre mes bénéfices. Il s'agit de trouver un acheteur solvable (qui aura le plus souvent lui même trouver un acheteur solvable pour son propre bien, sans quoi il s'expose dans un marché baissier de ce type à etre un détenteur de pret relais à problème et ces histoires là se finissent mal en général) qui permet de concrétiser cette plus value ... et cela c'est toute une autre, mais alors une toute autre histoire.

La prochaine augmentation des taux 'd'ici fin 2014, mettra le marché immobilier sur une pente glissante qu'aucune mesure gouvernementale ne pourra contrecarer.

Bon dimanche.

Brehat

PS : On voit avec le marché auto un phénomoène similaire, les aides de l'état, on permis de maintenir le malade sous perfusion et de faire croire qu'il était même guéri, on voit aujourd"hui que cela n'a été que de la poudre aux yeaux de la gabegie de dépense publique et qu'au final le malade va de plus en plus mal ... alors que l'état n'a désormais plus les moyens que de l'aider à la marge principalement en pansant les plaies (essayer de retrouver un repreneur pour Aulnay par exemple) plutot de d'essayer de les faires disparaitres. Il en est malheureusement de meme pour l'immobilier le train de mesurettes récemment adoptées ne changeront rient alors que les nouvelles taxes immobilières vont aider la dynamique de baisse à se durcir et se prolonger.

 

 

 

 

 

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28 février 2013 4 28 /02 /février /2013 09:35

Re bonjour,

Après le CAC, Comme anticipé le yoyo du CAC se poursuit mais devrait à tct relancer le CAC vers le sud ! juste un petit passage pour parler de l'immobilier en France :

Voir cet article de boursorama qui annonce que meme l'immobilier dans les zones prisées sensées ne jamais connaitre de baisse de prix comme Paris et certaines régions touristiques très prisées ... baisse ... oh ben ça alors ... et pour l'instant il est noté une baisse moindre que pour les autres bien en % ... je peut vous assurer que cela va changer et que ces zones prisées baisseront plus que les autres prochainement

http://www.boursorama.com/actualites/immobilier-baisse-pourrait-atteindre-5-dans-les-zones-prisees-en-2013-b4bc155984c8f1ebe6869c8662948dbf

Les zones dites "tendues" sont celles où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. Elles comprennent les coeurs de métropoles, dont Paris intra-muros, secteurs privilégiés, les stations balnéaires ou de montagnes cotées.

En Ile-de-France, hors Paris, la baisse devrait être de l'ordre de 5%, indique le Crédit Foncier, filiale du groupe bancaire BPCE.

Quant aux zones "non tendues", c'est-à-dire tout le reste, les baisses devraient se situer entre 7% et 10%.

L'année 2013 devrait également être marquée par une nouvelle baisse du nombre de transactions, de l'ordre de 12%, après un repli de 20% l'an dernier.

Le volume de crédits à l'habitat consentis cette année devrait aussi poursuivre son repli, le Crédit Foncier tablant sur une baisse de 12% par rapport à 2012, à un peu plus de 100 milliards d'euros.

LA poursuite de la baisse des transactions qui est anticipée est symptomatique d'une période de début de baisse des prix qui devrait, comme anticipé, durer des années. 

A propos en regardant les stat des notaires je me suis rendu compte que les prix du m2 dans le 4ème arrondissement de Paris étaient de 2500 Euros au creux de la dernière crise contre 10 400 en ce moment environ 15 ans plus tard. Croire que cela va continuer de grimper c'est croire au père noel surtout dans le contexte de perte de vitesse de l"économie réelle et de montée énorme du chomage. Et comme je le rapprtait récemment meme les étrangers riches vendent :  La fuite des riches hors de France devrait précipiter la baisse des prix de l'immobilier.

Et l'exemple personnel que j'évoquais dans mes petites histoires de l'immobilier est très parlant quant à l'accélération que cette baisse devrait prochainement connaitre (ne pas oublier que les soit disant spécialistes ont toujours tendance à minimiser les baisses à venir et gonfler les hausses à venir) : Petites histoires sur l'immobilier suite ....

D'ailleurs les fins de mois sont très difficilles pour une très grande majorité de français : 

http://www.boursorama.com/actualites/les-fins-de-mois-difficiles-une-realite-pour-la-majorite-des-francais-3ca97c6be86c080b02c2000301231a5e

22% des sondés déclarent être dans une situation financière "précaire", ne leur permettant pas de faire face aux dépenses élémentaires de la vie courante (alimentation, santé, logement).

14% indiquent être obligés de puiser dans leurs économies pour boucler leur budget en fin de mois. Parmi ceux qui disposent encore de revenus suffisants, 45% estiment avoir tout juste de quoi terminer le mois. Seuls 32% parviennent à mettre de l'argent de côté.

Conséquence de cette situation, près de la moitié des Français (46%) déclare se contenter de l'essentiel. Seul 1% déclare pouvoir dépenser sans compter, tandis que la quasi-majorité (45%) jouent la carte des dépenses "raisonnables" pour acheter ce qui leur fait envie.

Les Français se montrent, pour la plupart, pessimistes sur l'avenir puisque 55% des personnes interrogées s'attendent à voir leur pouvoir d'achat encore diminuer en 2013. Plus d'un tiers (31%) pensent que leur situation va rester la même, tandis que 12% seulement tablent sur une amélioration.

Près d'un Français sur six (59%) se dit inquiet de basculer un jour dans la précarité. Cette crainte touche désormais l'ensemble de la population, y compris les cadres supérieurs (43%).

14 % qui puisent dans leurs économies ... 43 %  des cadres sup qui se disent inquiets de basculer un jour dans la précarité ... Seul 1 % qui peut dépenser sans compter .

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25 février 2013 1 25 /02 /février /2013 21:37

Bonsoir,

Vous vous souvenez peut etre en septembre dernier je vous racontais quelques histoires d'immobilier glannées ici et là dans ce billet :  Quelques signes faibles .... sur la prochaine explosion de la bulle immobilière !

Eh bien concernant l'une de ces histoires, il y a du nouveau : 

Cette histoire la voilà :

Ce couple de franciliens ... quarantaine naissante qui décide de divorcer ... une belle demeure dominant la vallée de la seine en région parisienne  ...plus de 150 m2 ....il faut juste teminer de la décorer pour la mettre en vente ... plus de 15 000 euros de travaux financés par les parents ... et de l'huile de coude des parents retraités ... la maison est mise en vente 700 000 Euros pour récupérer les investissements fait ... les travaux ... et l'achat de la nouvelle maison plus petite pour la divorcée ... qui a acheté dans la meme ville ...sans attendre d'avoir vendu la maison précédente qui est désormais vide et que personne ne visite ... fixer le prix sur ses besoins en argent ... pour s'y retrouver .. une autre erreur annonciatrice d'une très très grosse désilusion à venir .. et dire que la divorcée travaille dans une agence immobilière du coin ... c'est un comble !!! Pendant ce temps là ! C'est bon pour la consommation à mon avis .... !

Eh bien après plus d'un an de mise en vente (je me demande si c'est pas près de 2 ans que la maison était vide : d'abord pour travaux puis ensuite pour vente. De nombreux mois sans visite .. une visite est arrivée et cette visite était une demande solvable qui a fait une offre ... alors la divorcée avec son crédit relais et ses parents qui ont mis toutes leurs liquidités que croyait vous qu'ils aient fait ? Eh bien ils ont accepté l'offre .. alors quelle était cette offre :  .... 575 000 Euros ... soit 18 % de baisse par rapport au prix demandé .. soit 3833 Euros du m2. Je rappele que la divorcée est agent immobilière et avait basé son prix sur son meilleur benchmarck optimiste tenant compte du fait que la maison est entièrement rénovée, le quartier est huppé, la situation de la maison exceptionnelle sur les hauteurs vue sur seine et pas loin de l'accès d'une autoroute mais loin des commerces de proximités et terrain en pente. Les moindres défauts se paient chers.

Au final, les finances de l'ensemble de la famille en prennent un coup : l'ensemble des investissements des parents (et dans le cas présent leurs économies de rétraités) ont été abosorbées par cet épisode malheureux. Il est probable que la divorcée se retrouve sur les bras avec un pret restant du qui depasse ses capacités de rembroursement et puisse etre ammenée à vendre sa nouvelle petite maison pour devenir locataire ... une vente qui se fera en catastrophe et si et seulement si la maison actuelle vaut encore plus que les prets restant dus.

Brefs, l'on voit bien à travers cet exemple que l'attentisme peut durer des nombreux mois et même des années ... et puis lorsque l'elastique lache .. cela fait terriblement mal. Je reste persuadé que des histoires commes celle là il  y en a partout en France (en 2009 j'ai souvenir d'un collégue de 50 ans passé à qui il était arrivé la même mésaventure en moins d'un an il a du vendre sa nouvelle maison et son ancienne maison en catastrophe, perdant une grande partie de ses économies et est devenu locataire.

Bref, je ne vois pas comment la dynamique pourrait cette fois si s'inverser car contrairement à 2009 l'état n'est plus là pour sauver la mise à qui que cela soit ... déjà si il ne met la tête sous l'eau à personne nous pourrons nous estimer heureux.

A noter qu'en septembre le taux euribor était à 0,72 et est actuellement à 0,57 ...les taux d'emprunts immobilier sont donc plus intéressant aujourd"hui qu'il y a 6 mois pour autant cela n'a pas permis de vendre au prix souhaité ... et a nécessité de baisser le prix de 18 % ... et depuis janvier l' euribor 1 an remonte .. 0,55 % à 0,57 % (en passant par 0,62% début février) ... attention à la catastrophe si cela devait remonter plus ... je vais m'activer pour boucler la rénégociation de mon pret .. on me propose du 2,6 % en ce moment sur 8-10 ans (sans assurances) ... imaginez avec un retour à 4 % comme en 2004 ... en pleine bulle immobilière à l'époque ce que cela aurait comme effet !

Ici en Angletterre les jeunes ne peuvent acheter car même un couple de cadre on leur demande 50 % de salaire brut annuel du couple comme apport pour leur faire un emprunt .. (soit environ 10 % du montant global pouvant etre emprunté pour acheter un truc de convenable pour un couple). C'est dire si ils vont rester longtemps locataires !

Bref, le temps qui passe sans dynamisme du marché, des acheteurs solvables qui sont attentistes, les taux qui devraient  monter en rendant moins de monde solvables, des banques qui restraignent leurs credits et durcissent leurs conditions et qui donc eloignent encore plus de client potentiels notamment les nouveaux accédants , un marché qui se tétanise de par la peur qui le gagne (il vaut mieux pas acheter avant d'avoir vendu, voir histoire plus haut) ... et donc moins de nouveaux accédants c'est couperla seule source de dynamisme dans un marché tétanisé ... sans compter les étrangers qui vendent comme ils peuvent tant que c'est encore le temps : La fuite des riches hors de France devrait précipiter la baisse des prix de l'immobilier.  

Pas le moment d'acheter de l'immobilier ... les prix seront nettement plus intéressant dans 4 ans ... mais par contre le moment de vendre tout son immobilier de rapport, en particulier à Paris avant que les prix ne devissent.

Bonne soirée,

Bréhat

 

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7 février 2013 4 07 /02 /février /2013 03:48

Bonsoir,

Quelques idées reçues en matières d'immobilier qui ont même pu être rapportées par certains lecteurs du blog en commentaires ces derniers mois : l'immobilier ne baissera pas ou alors pas partout car il y aura toujours des riches qui ne savent pas quoi faire de leur argent pour acheter des biens de qualité.

Je vous laisse lire l'article de boursorama publié aujourd"hui qui traite du sujet ... on comprends que c'est au contraire la désafection subite des riches .. pour raisons diverses et variées : exil fiscal, pertes d'argent du fait de la crise, prise des gains pendant qu'il est encore temps (ce sont des initiés les riches ... ils voient bien eux que ce ne sont pas leurs amis riches connaissalnt des fortunes diverses qui vont tenir le marché à bout de bras), riches étrangers plumés dans sur leurs propres terres qui ne veulent plus jouer en dehors de leurs frontières, trop de chats à fouetter en temps de crise .. surtout lorsque cela repart de plus belle .. on se concentre sur l'essentiel, on réduit la voilure le périmetre.

http://www.boursorama.com/actualites/afflux-de-logements-de-luxe-sur-le-marche-a-cause-du-depart-de-riches-francais-e8dd568de4de19a7cef90ad77190ba57

Bref, cela sent de plus en plus le sauve qui peut dans le domaine de l'immobilier .... même à Pariis surtout à Paris !

Bonne nuit,

Bréhat

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11 janvier 2013 5 11 /01 /janvier /2013 07:22

Bonjour,

 

Vous avez été quelquuns un à me faire remonter cette déclaration du president du réséaux Orpi, l'un des plus grands réseau d'agence immobilière en France :

 

ORPI incite les vendeurs à baisser leurs prix de 5 à 15 % (voir l'article du monde ci joint : http://www.lemonde.fr/immobilier/article/2013/01/09/immobilier-le-reseau-orpi-incite-les-vendeurs-a-baisser-leurs-prix-de-5-a-15_1814652_1306281.html

 

Il faut dire les réseaux voient les transactions baisser de 25 % et donc les revenus au moins autant .. je dirais même 30 % puisque les prix baissent à plein d'endroit ... faut donc arreter l'hémoragie en vendant moins cher mais plus ... pour sauver sa peau,

 

J'en parlais déjà il y a un mois de ce processus :  Immobilier et explosion de la bulle en France ... again : les transactions s'effondrent comme au début des années 90 !

 

Je trouve toutefois que la nouveauté comparé à la petite correction de l'immobilier qui a eu lieu en 2009 ... stoppée par les politiques dispendieuses de l'état ... comme pour les voitures d'ailleurs (cela ammène à réflechir sur le reste des effets à venir des quantitiatves easing dans cette crise... on sauve un secteur pour 2 ans ... mais comme la crise est toujours là ... les choses ne font qu'empirer par la suite car la demande n'existe plus à des niveaux de prix non "aidés" mais comme on ne peux pas aider indefiniement ... c'est la chute inexorable qui débute et qui sera probablement d'autant plus dévastatrice que l'on aura essayé de la stopper artificiellmement en 2010), c 'est qu'en 2009 je ne me souviens pas avoir entendu ou lu pareillle déclaration.

 

Là il s'agit pour moi clairement d'une bouteille lancée à la mer ... comme le ferait une personne désespérée qui comprend que cette fois ci il n'y aura pas d'aide facile de la société, du contribuable et qu'il va falloir qu'il trouve le salut lui même que personne ne viendra spontanément lui préter main forte .. que l'état ne viendra pas en sauveur cette fois ci que les illusons du secteur de l'immobilier n'existent pas en ce domaine .. qu'ils ont compris que la fete était en passe de ce terminer ... le chant du cygne en quelque sorte.

 

Un processus qui pourrait aussi se produire   pour le pétrole bientôt  : de nombreux pays producteurs dont les budgets dispendieux sont largement  financés par la manne pétroilière pourraient bien avoir aussi à maintenir les revennus en ouvrant les vannes en grand et donc en faisant chuter les prix et rentrant ainsi dans un cercle vicieux.

 

Dans mon précédent article je parlait également de l'impact que le chute exceptionnelle allait avoir sur l'état des finances des colléctivités locales et de la forte augmentation des impots locaux locaux qui allait en découler (pas uniquement pour cette raison d'ailleurs ... le désengagement de l'état se poursuivant et les budgets de rigueurs l'imposeront également) en évoquant concrétement ce qui pourrait bien se passer pour Paris dans ce domaine là.

 

Cette annonce du PDG d'Orpi est donc un signe tangible que le cercle de la chute des prix immobilier initié par la forte chute des transactions est en train de faire son oeuvre et de tisser sa nasse sur toutes celles et ceux qui croient que la crise ne touchera pas l'immobilier en France ... une valeur refuge 

 

Bonne journée ,

 

 

Bréhat

 

 

 

 

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6 janvier 2013 7 06 /01 /janvier /2013 17:25

Bonjour,


Quelques discussions et expériences personnelles que j'aimerai partager avec vous en ce qui concerne l'ambiance dans le secteur immobilier de la région parisienne et de Londres.


Une connaissance, un couple en retraite d'origine portugaise, vient de m'annoncer quatres choses :


Ils vendent leur résidence principale actuelle achetée 3T 2010 307 000 Euros pour 313 000 Euros ... il s'agit d'un appartement de 90 m2 en dernière étage avec  3 chambres et une très
grande terrasse en centre ville juste à coté du RER A et de toutes les commodités ... il s'est vendu en 3 semaines.

Ils achètent en contre parti dans le même quartier, dans une résidence de 10 ans plus ancienne que la prédédente, un appartement plus petit, sans perte de m2 (sans couloir ni recoins comme
dans le précédent appartement) avec 1 seule chambre et une plus petite terrasse, on peut donc envisager qu'il s'agisse d'un appartement d'environ 55 m2. Bien entendu la transaction sur ce bien
est liée à la bonne suite de la transaction sur leur résidence principale.

Ce même couple vient aussi de signer un compromis de vente pour leur précédente résidence principale une maison avec salon séjour de 50m2 et 4 chambres et un grand jardin ... mis en vente au
3T 2010 .... cela faisait environ 2 ans que cette maison  située dans ville limitrophe de leur résidence actuelle été en vente pour 345 000 Euros démandés (au m2 ils en demandaient moins que
leur appartement de 90 m2)... 30 visites en tout et aucune offre jusqu'à ce que récemment une offre leur parviennent 10 %  en dessous de leurs prétentions ... mais comme un pret relais était
en cours sur leur maison ... pour l'acquisition de l'appartement de 90 m2, il semble qu'ils ne pouvaient pas rater une telle occasion devenue quasi inespérée.

Enfin ils m'ont appris que leur fils de 32 ans ... qui logaient encore dans la maison non vendue (c'était une des raisons de leurs depart de la maison en plus d'avoir à s'occuper d'un jardin
... de se "débarrasser" de ce tanguy devennu par trop encombrant) viens par la force des choses de prendre un logement pour lui dans une ville limitrophe de celle de ces parents (pas folle la
guepe)... je demande si c'est une location et là le père me réponds que non cela serait jeter l'argent par les fenetres ... 600 euros/mois pour un studio ... alors que l'on peut l'acheter pour
450 Euros/mois ... surpris je demande la longueur du pret ... le père me réponds ... 40 ans ... oui vous lisez bien ... 40 ans ... je l'ai même fait répété car je n'en croyais pas mes oreilles
... je vous raconte pas la douloureuse si les prix de l'immobilier baissent et si le pauvre se retrouve plus tard dans une situation professionnelle délicate. A 32 ans ont peut espérer Dqu'il
souhaite fonder une famille dans pas longtemps et donc louer ou vendre son logement à terme ... à quel prix ? Impossible de se rappeler de quelle banque il s agissait ... quand à un loyer de 600
Euros pour un studio dans le coin ou ils habitent c'est certainement excessif et je pense que le loyer serait plutot de 475 Euros peut être ... donc l'option location plus tard sera probablement
très délicate pour ce jeune acquéreur car cela ne tient ni compte des charges ni des impots.

Le père m'indiqua qu'ils étaient clairement conscient d'etre particulièrement chanceux car pour trouver des acheteurs autour de 315 000 Euros ... ils faut trouver un acquéreur qui soit un
ménage gagnant au moins 7000 Euros par mois avec les conditions demandées par les banques actuellement et malgrés les taux d'intérets qui sont à un plus bas historique ... pas facile de trouver
ce genre d'acheteur ... (dans les deux cas : maison et appart, il s'agit de couple d'un peu plus de 40 ans avec enfants).



Que déduire de tout cela  :


Que les retraités ne cherchent qu'une chose ... avoir des logements de plus en plus petits ... et ce pour différente raisons ... les enfants partent ou on a vraiment envie qu'ils partent, il
faut réduire les frais car les retraites sont maigres et les charges importantes ... d'ailleurs le 90 m2 et ces trois chambres avait été acheté pour avoir de la place pour acceuillir les petits
enfants, les enfants de leur ainée ... mais cet argument à disparu deux ans plus tard face à la nécessité de mieux maitriser son budget et peut etre aussi de matérialiser des gains alors que l'on
pressent que le marché se retourne. 

Que les prix entre 2010 ... et 2012 .. n'ont pas augmenté et même chuté en région parisienne ... pour un certain nombre de logement alors que pour d'autres les plus recherchés car un peu
atypique et près de toutes les commodités ... les logements se vendent vite mais les prix ont à peine progressé voire stagné ... contrairement à ce que certains pourraient croire. Il n'y a pas eu
d'augmentation de prix permettant les vendeurs de 2010 de retrouver leur niveau de prix

Que l'effet pret relais emprisonne des personnes depuis parfois assez longtemps (j'avoue que j'ai été assez surpris de ce pret relais de 2 ans dans le cas  présent) et que des histoires
semblables à celles évoquées ne se termineront peut etre pas aussi positivement.

Que les acheteurs n'achetent plus qu'à conditions de vendre ... et pas facile de trouver un acheteur aujourd"hui même avec des taux d'interet aussi bas ... car pour acheter pour 315 000 euros
il faut avoir de l'ordre de 7000 Euros de revennus ou bien avoir un héritage ... ou bien revendre un bien ... au bon prix (au dessus du solde de pret à rembourser) ... etc...

Que les prix dans les agences ne sont pas les prix de ventes (cela tout le monde le sait mais c'est bon à rappeler) ... parfois au moins 10 % de baisse peut être obtenue ... sur des prix qui
sont déjà estimé au plus juste en général car les transactions baissant dramatiquement les revennus des agents immobiliers qui en sont fonction diminuent également ils ont donc tout intéret à ce
que leurs clients mettent des prix au plus juste du marché pour que la vente se fasse rapidement et pas dans deux ans ... comme pour l'exemple de la maison donné si dessus.

Qu'il y a des banques qui pretent à 40 ans .... je serai curieux de savoir lesquelles et à quel taux .. quelle inconscience !! Si le marché tient grace à ce genre de pret ... je ne donne pas
long avant que la chute des prix immobilier ne s'emplifie grandement ... .L'Euribor est en effet à 0,54 % .... après avoir été à 2 % il y a 18 mois environ ... c'est un plus bas historique qui ne
devrait pas durer ... et malgre cela les transaction immobilières chutent et les prix stagent voire commencent à baisser ... le massacre est pas loin.

Des points 1 et 4 plus haut, on déduit que globabelement grace à  la génération baby boom il va y avoir une vente nette de m2 très importante du fait de la réduction des m2 des
résidences des retraités ... (dans le cas plus haut au moins une baisse de 50 %) ... qui ne rencontrera plus une demande aussi solvable qu'elle l'a été (crise, chomage, remontée des taux ... au
niveau ou ils sont arrivés la probabilité qu'il baissent plus est très faible), ce qui mécaniquement va amplifier la chute des prix des grands logement désertés et donc la chute du prix au m2 ...
qui inévitablement touchera aussi celle des plus petits logement plus recherchés (retraités et famille sans beaucoup de moyen).

On voit aussi que la crise a incité certains jeunes à rester très tard dans le logement de leurs parents .. benéficiant du gite couvert et blanchiment gratuit ou pour de très faibles
"participations aux frais" ... cela limite d'autant la demande de logement ... défavorisant la montée des prix mais aussi la consommation en bien d'équipement (pas d'investissement pour aménager
une maison et agrandir une famille ... plus grande maison, plus grosse voiture etc). Evidemment cela ne peut durer éternellement mais c'est un phénomène qui j'en suis sur à beaucoup grandit ces
dernières années (je viens d'apprendre que deux de mes cousines (43-48 ans) pourtant de mères différentes qui sont divorcées et sans emploi viennent de décider de vivre ensemble pour diminuer les
frais). Avec un chomage des jeunes à 25 % ... ce phénomène ne va faire que s'amplifier encore plus



L'immobilier à Londres :


A la recherche d'un logement plus permanent que celui dans lequel je vis actuellement je me suis récemment comme j'ai pu l"évoquer (voir mon billet du 12/12) imprégné de l'atmosphere du marché londonien.


Comme je vous le disais, il semble que la main soit repassé du coté des locataires .. ce qui est un signe très intéressant que la baisse de l'immobilier en grande bretagne n'est pas finie.


Je suis en passe de prendre locaction d'un appartement pour un loyer 8 % moins cher que celui demandé par son propriétaire ... ma proposition a en effet été acceptée par le propriétaire un
londonien (il y a beaucoup de propriétaires étrangers). Mais je pense que j'aurai en fait pu obtenir un peu plus.


Cet appartement comme disent les annonces anglaises "moments from Oxford street and Hyde Park" est sitiué dans le centre de Londres près de toutes les commodités et de tous les transports pour se
déplacer dans Londres ... et accessoirement pas très loin de mon boulot.


C'est un appartement de petite taille (je ne vis pas en famille à Londres) très lumineux .. dans une résidence récente ... avec gardien et offrant une belle vue sur Londres ... tout cela pour
dire que c'est typiquement pas forcément le type d'appartement dont on penserait lorsqu'on voit le reste du marchés (des appartement en lower ground ... en cave ... humides et sombres ...sans
aucune vue et pas forcément très clean). Je l'avais visité debut décembre mais n'était à ce moment là encore qu'au début de mes recherches même si il m'avait tapé dans l'oeil et je pensais à
l'époque qu'il était au prix du marché et un poil trop cher pour mon budget . J'ai été très surpris que ce type d'appartement soit encore sur le marché à mon retour de congés de noel. J'ai donc
tenté ma chance mais je pense que j'aurais pu obtenir un disount plus important ... au moins 10 % ... mais un tiens vaut parfois mieux que deux tu l'auras et puis j'avais flashé et mon épouse
aussi.


Mon contrat de location est de 2 ans ... c'est à dire que le propriètaire accepte que ce loyer ne soit pas révisé pour les 2 prochaines années ... avec seulement une break clause de 6mois ...
c'est à dire que je m'engage de rester et donc de payer le loyer pour les 6 premiers mois ... ce qui est très minimum comme clause pour de la location longue durée. Par ailleurs j'ai demandé à ce
que certains petits amménagements soient faits avant mon entrée normalement à la fin de la semaine prochaine (il s'agit d'un meublé comme 90 % des logements en location à Londres) ... ils ont
également été acceptés .


Et bien force est de constater que mes constations reportées dans mon précédent article étaient bien vues ... les appartements en location partent moins vite que prévus ... les propriétaires qui
ont des emprunts sur le dos pour la plupart pour 35 à 40 ans ne peuvent se permettrent longtemps de voir un logement innoccupé ... surtout en hiver. Les propriétaires paniquent un peu ... Il
semble que de manière assez inhabituelle des logements restent plusieures semaines voire même plusieurs mois et se louent désormais avec des loyers parfois inférieurs à ceux de 2010 ... qui
n'étaient probablement pas les plus élévés des 5-6 dernières années (mais les plus faibles ..). Un exemple de ce que l'on peut trouver comme info sur le site Zoopla :


First listed
£1,668 pcm on 15th Aug 2012


Asking rent changes

£1,582 pcm  5.2% Reduced on: 13th Sep 2012

£1,517 pcm 4.1% Reduced on: 23rd
Sep 2012

£1,452 pcm 4.3% Reduced on: 9th
Oct 2012

£1,387 pcm 4.5% Reduced on: 8th
Nov 2012

£1,300 pcm 6.3% Reduced on: 19th
Nov 2012




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C'est un cas particulier de T1 dans un quartier en bordure du centre de Londres dans un quartier typique de maisons victoriennes proche des commodités ... on peut voir que le loyer détecté par le
site a été révisé 5 fois pour près de 23 % de baisse ... le site indique qu'il a été finalement loué ... en échappant je pense à plus de baisse encore car depuis mi novembre j'ai constaté que la
situation ne s'était pas améliorée au contraire ... Au final ce logement sera resté au moins 3 mois innocupé et l'on note aux baisses de loyer rapprochées que cela est inhabituel et que cela fait
souffrir les propriétaires qui doivent rembourser leurs traites et ne peuvent peut etre plus vendre au prix d'achat .... (je n'ai pas éttudié la chose). C'est un cas un peu extreme mais le
logement (croyait moi sur parole par rapport à ce que j'ai pu voir) semblait propre, correct et probablement rénové reccemment.


Mon logement ne me coutera finalement que 2 fois plus qu'un de mes jeunes collaborateurs qui loue depuis juillet dernier en dehors du grand Londres et a plus de 3h de trajet par jours (très
aléatoires avec des transports publics assez peu fiables, beaucoup moins qu'à Paris) ... pour une surface proche mais avec un jardin en plus. C'est je pense un ratio plus faible que pour
l'équivalent à Paris. 


Mon cas personnel n 'est pas un cas isolé ... sur le site internet de recherche de logement Zoopla ...on peut noter les baisses de loyer ... qui sont parfois de 15-20 % par rapport à des loyers
pratiqués début 2012. Le potentiel de baisse est assez grand car les loyers sont encore, pour les petites surfaces (T1) malgré cela de l'ordre de 40-50 livres du m2 /mois ... soit 50 - 62
Euros/m2 sans les charges, très largement au dessus de ce qui se pratique à Paris, d'où mon idée de ne pas m'engager pour plus de 6 mois pour l'instant .. au cas où cela dévisse assez vite si la
dynamique s'emballe.


Je ne sais pas si actuellement à Paris il est possible de négocier à la baisse des loyers mais je pense que les conditions vont s'y preter très très prochainement si cela n'est pas déjà le cas
... l'exemple de Londres que je viens de vous donner invite à la réflexion.


Bonne soirée,


Bréhat
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12 décembre 2012 3 12 /12 /décembre /2012 00:27

Un extrait on ne peut plus clair ....d'un article du monde du jour (lien joint plus bas) :

 

Près de 10 000 suppressions d'emplois et jusqu'à 3 000 fermetures d'agences en 2012. Les perspectives dessinées par la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) dès cet été, et réitérées lundi et mardi 11 décembre à l'occasion de son congrès annuel, a de quoi effrayer le secteur immobilier, qui rassemble environ 30 000 entreprises et représente plus de 200 000 emplois. Alors que l'année s'achève, l'inquiétude est d'autant plus vive que la profession a souffert d'une importante baisse d'activité : "Moins 20 % environ de transactions immobilières sur un an dans l'ancien et de - 30 à - 35 % sur les dix-huit derniers mois", estime Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-Ouest, qui constate un"effondrement du marché spectaculaire".

 

Cette situation est similaire, selon lui, à celle qu'a connu le secteur au début des années 1990. La crise économique, conjuguée à la baisse des aides publiques favorisant les transactions immobilières, avait provoqué une chute de l'activité et la perte de 15 000 à 20 000 emplois. Alors, "si le marché s'enlise dans le marasme actuel, l'ensemble de la profession pourrait perdre au total 15 000 emplois, peut-être plus", avance M. Mouillart, évoquant un "ajustement important en cours".

 

On ne peut plus clair en effet !!! Debut des années 90 les prix n'étaient pas allés aussi haut que maintenant ... et pourtant suite à un effondrement des transactions similaire ... les prix ont baissé de 40 à 50 % .... jusqu'à atteindre 3500 Euros /m2 dans le centre de Paris en 1998 .... impensable et pourtant cela était juste il y 14 ans

 

N'achetez pas d'immobilier en ce moment (et en particulier à Paris à plus de 10 000 Euros le m2 dans le centre !!!!!) au contraire vendez tout ce que vous avez en dehors de votre résidence principale (si vous l'avez acheté avant 2004) !

 

http://www.lemonde.fr/immobilier/article/2012/12/11/les-agences-immobilieres-forcees-d-adapter-leur-strategie-face-a-la-crise_1804495_1306281.html

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11 décembre 2012 2 11 /12 /décembre /2012 00:47

Encore un article qui montre que rien ne va  plus dans l'immobilier français ... 

 

http://www.boursorama.com/actualites/agences-immobilieres-la-guerre-des-prix-a-commence-b042ad42aea4d7ed0785abc52d297075

 

Lorsque les agences rognent sur leurs frais pour survivre c'est pas bon pour la poursuite de la bulle immobiliere ... encore des pertes d'emplois ... c'est pas bon pour la croissance tout cela ... croyez vous que les salaires vont monter ou baisser dans les agences immobilieres ... et le pouvoir d'achat .. ? Vous miseriez plutot sur une hausse prochaine des prix ... une inflation ou une deflation ?

Les signes faibles s'accumulent, on ne peut pas ne pas les voir.

Brehat

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10 décembre 2012 1 10 /12 /décembre /2012 10:26
Ré bonjour, Encore un article ce matin, le 3ème, vous êtes gates :-) Le budget de Paris est de 8 milliards d euros pour 2013. Parmi les recettes se trouve les recettes fiscales récupérée lors des transactions immobilières dans la capitale (une partie des fameux frais de notaires), recouverts sous la forme d un % de chaque transaction. Donc plus le nombre de transaction est important et plus les prix de l immobilier grimpe plus les recettes pour la ville de Paris sont importantes (et ce principe est vrai pour toute commune et collectivité locale de France et de Navarre). l an passe en 2011 Paris a ainsi récupéré 1078 millions d euros et devrait atteindre 1178 millions cette année 2012. Toutefois entre août et novembre 2012 la baisse à été de 123 millions d euros sur la même période, un trimestre donc, de 2011. Or en 2011 un trimestre moyen représentait 1078/4 = 269.5 millions. Cela représenterait donc pres de 45 % de baisse par rapport à cette moyenne trimestrielle !!! De quoi se rendre compte du retournement de tendance sur le marche immobilier parisien qui voit désormais quelques quartiers du centre en baisse trimestrielle et annuelle et une forte chute des transactions !! À suivre donc cet indicateur des recettes de Paris car prend en compte l effet prix et volume ... Ces recettes pourrait chuter de 75% selon mes anticipations ... Faudra donc trouver 750 millions d euros pour boucler les prochains budgets .. Les parisiens vont donc voir leurs impôts locaux grimper et les projets de rénovation développement diminuer ... Dans les prochaines années ... Cela ne fera qu empirer la chute des prix ... À noyer que Paris pour boucler ses budgets vends régulièrement des bijoux de famille immobilier : hôtels particuliers, petits terrains ici ou la ... Pour environs 250 millions d euros par an ces dernières années .. Si l immobilier baisse patatrac de ce côté la des recettes également . le patrimoine s effrite, les recettes plongent et les factures vont se maintenir voire grossier vu les projets dispendieux. De plus Paris va voir sa contribution pour les localités défavorisées passer de 257 millions à 342 millions en 2013. Pas de doutes les impôts locaux vont monter en flèche et cela va faite fuir un temps les investisseurs de ce marche en pleine bulle. J ai des amis de mon frère qui ont achetés en région parisienne ces derniers temps. Des cadres confirme proche quarantaine dont les boîtes sont moyennes ou en train de faire des plans de licensiemment ... Il faut une certaine dose d inconscience pour investir en ce moment dans l immobilier dans ces conditions. La bulle à commence à exploser et cela va pas être beau à voir ... Beaucoup de propriétaires ne vont pas pouvoir rembourser leurs traités, les défauts de paiements vont grimper en flèche et faite la une des journaux. Bref rien de bien reluisant dans ce domaine dans les prochaines années ! Brehat
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29 novembre 2012 4 29 /11 /novembre /2012 09:09

Bonjour,

Un petit rafraichissement pour celles et ceux qui ne savent pas ou nous en sommes. Nous sommes dans le début de la deuxième déscente ... juste après le "return to normal" .... Il vaut mieux ne pas se croira dans la "Mania Phase" de la bulle, je sais c'est bientot noel mais tout de même ! aille ouille 

C'est vraiment pas le moment d acheter un bien immobilier ... meme à Paris dans le 4ème ou le 7ème.. et oui !

Bientot je partagerai avec vous des stats sur les prix de la location à Londres ... les loyers chutent de manière assez importantes en ce moment.

Sinon sur le CAC, il se pourrait que la consolidation de la hausse soit terminée (et donc n'aille pas jusque les 3450 pts que j'envisageais) et que l'on doive affuter nos shorts pour le potentiel moyen donné par mon modèle mais on pourrait encore zig zager un poit autour de 3500 pts, à voir !

Bonne journée,

 

Brehat

Cycle de formation et d'éclatement d'une bulle spéculative

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  • : Trader le CAC grâce à un modèle exclusif et innovant identifiant chaque vague avec un potentiel points à une date donnée. Modèle ayant un excellent track record depuis sa mise en service en août 2010. Ce blog s'adresse aussi à celles et ceux qui désirent suivre l'actualité économique de manière contrariante (loin des informations edulcorées distillées dans la presse specialisée et les médias) car ils pensent que cette crise n'est malheureusement pas terminée.
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