immobilier - Le blog de Bréhat
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17 octobre 2012 3 17 /10 /octobre /2012 00:59

Bonsoir,

Comme évoqué encore récemment, le 10/09 ...  Quelques signes faibles .... sur la prochaine explosion de la bulle immobilière ! la chute de l'immobilier en France semble inéluctable et s etre amorçée et comme anticipé ici depuis toujours, c'est à Paris et en région parisienne qu'elle est la plus importante et qu'elle le restera (en % et en valeur).

La chute des transactions d'environ 15 % ... ne laisse aucune place à une autre alternative ... même les taux bas ne peuvent empecher la débacle qui s'amorce ... les agences immobilières envisagent de perdre 10 000 Emplois ... !

Et bien entendu vous pouvez etre sur que les prévisions de baisse des "professionnels" sont bien trop mesurées ... comme celle de croissance des politiques et economistes sont trop optimistes et trimeste après trimestre revue à la hausse ... 

La longue litanie des fermeture de site industriel, ... la liste des chomeurs qui ne cesse de s'allonger depuis plus d'un an en France ... on parle encore aujourd"hui de la réduction des couts de 30 % de Rio Tinto en France ... du sauvetage de la banque de crédit de PSA ... de perte de 500 emploi chez une filiale de Total .... de liquidation de petroplus et de ses raffineries en France ... 

En effet, tout est désormais en place pour que la panique prenne la plupart des acteurs du secteurs ... particuliers comme professionnels ... et les exemples donnés dans mon billet sur les signes faibles sont des signes que l'arc bandé depuis près de 2 ans des espérances de vendre au mieux des biens en vente depuis des mois, des trimestres désormais va lacher ... que certains ... banque en premlère lignes (biens saisis à vendre ... qui étaient pour l'instant stocké en attendant un pigeon qui pourrait l"acheter au prix fort ... comme en 1990) ... cela va pas etre joli à voir.

MAnquerait plus que les taux remontent et là ... cela sera plus qu'une hécatombe ... des chutes de 8 % en mois comme cela c'est produit aux PB cet été pourrait tout à fait se produire à Paris et en Région Parisienne.

Bonne nuit,

Brehat

 

 

Voir cet Article Boursorama pour plus de détail :

http://www.boursorama.com/actualites/la-baisse-des-prix-de-l-immobilier-reste-limitee-b61677c1f076fc98eec0563cde0e3857

La baisse des prix de l'immobilier reste limitée :


Après avoir reculé de 1 à 1,5 % cette année, les prix de l'immobilier dans l'ancien devraient baisser de 3 à 3,5 % en 2013 selon la Fnaim.

Au début de l'année, la Fnaim, le syndicat des agences immobilières, s'attendait à une baisse des prix de l'immobilier ancien pouvant aller jusqu'à 5 % en 2012. Finalement, le décrochage sera beaucoup plus limité. Entre janvier et septembre, les prix des appartements et des maisons ont reculé de 1,1 %. «Compte-tenu des interrogations sur la fiscalité, il devrait y avoir peu de transactions au quatrième trimestre, affirme Jean-François Buet qui deviendra président de la Fnaim en janvier. Du coup, les prix ne vont pas trop bouger. En tout, ils devraient reculer dans une fourchette allant de 1 à 1,5 %». Ce repli est néanmoins loin d'être suffisant pour que l'achat d'une résidence principale devienne accessible pour le plus grand nombre.

En effet , les prix de l'immobilier sont actuellement aussi élevés qu'en 2007, juste avant le début de la crise. Depuis 2000, le coût du m2 a plus que doublé. Reste que la situation varie suivant les biens. Au troisième trimestre, par exemple, le prix des maisons (- 1,3 %) a beaucoup plus reculé que celui des appartements (- 0,7 %). Sur la même période, le recul est plus marqué en Ile-de-France (- 1,1 %) qu'en province (- 0,4 %). «A Paris, les prix commencent à décrocher depuis deux mois, souligne Gilles Ricour de Bourgies, président de la chambre Fnaim pour Paris-Ile de France. La baisse est de 2 %».

Si les prix baissent, c'est à cause de plusieurs facteurs: la raréfaction des primo-accédants avec le recentrage du PTZ + sur le neuf, les exigences accrues des banques pour accorder des prêts, la montée du chômage qui rend frileux les acheteurs potentiels… Et les vendeurs ne sont pas persuadés qu'ils doivent baisser franchement leur prix: du coup, les ventes diminuent en flèche. «Cette année, nous aurons réalisé 687.000 transactions contre 805 .000 en 2011», estime Jean-François Buet. Conséquence, des emplois vont disparaître dans les agences immobilières. «10.000 cette année», avance Jean-François Buet. Mais le mouvement de baisse des prix n'est pas terminé. Avec les mesures prévues dans la loi de finances 2013, la Fnaim s'attend à un recul des prix de l'immobilier ancien de 3 à 3,5 % l'an prochain.

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10 septembre 2012 1 10 /09 /septembre /2012 10:40

Re bonjour,

Suite mon billet sur le cac de ce matin .. un petit billet très rapide sur l'immobilier sur des signes faibles ..

Je sais pas pour vous mais de mon côté en ce moment et depuis quelques semaines je note des signes faibles dans mon entourage que l'éclatement de la buille immobilière en France va se produire de manière violente dans les prochains trimestres :

Bien entendu on à tous entendu ou lu ici ou là :

  • les baisses importantes de permis de construire,
  • les baisses de ventes de logements neufs (la part des investisseurs passant de plus de 65 % des ventes à 55 % en gros ... du fait de la baisse de l'intérêt du scellier ... qui va se terminer fin 2012 ... cela a été confirmé même si le Lobby immobilier a obtenu un "Duflot" à la place qui n'aura ni la ressemblance ni le gout du scellier et se bornera à seulement espérer limiter les dégats ... à grand frais de nouveau pour le contribuable),
  • un début de baisse des prix dans certaines régions jusque là pas concernées ... comme Paris pas exemple ..
  • Les mesures du nouveau gouvernement de plafonner les loyers dans certaines communes ... de mettre à disposition gratuitement 2000 ha de terrain public à des organismes pour développer du logement social ... (à 65 % ou 100 % .... cela va être intéressant de voir comment les lobby vont encore essayer de se goinfrer sur la bête ... jusqu'au bout)

Tout cela participe de l'éclatement de la bulle immobilière à venir ... cela en prépare le terrain sournoisement en semant le doute ...

il est à noter une chute du nombre de transactions ... de plus de 20 % ... l'attentisme des acheteurs dans le contexte dépeint un peu plus haut est bien compréhansible .... cela met à mal :

  • Les agences immobilières : qui font désormaus pression sur les vendeurs pour faire baisser leur prix.... sinon pas de frais de transaction et donc de revennus pour elles !! Une hécatombe est à prévoir dans ce secteur d'ici le début de l'année prochaine .. de nombreuses agences déjà mises à mal en 2009 .... devraient fermer leurs portes !
  • Les notaires ... c'est une source de revennu très importante qui va disparaitre pour eux ... on ne devrait plus trop tarder à les entendre pleurnicher auprès du gouvernement.
  • Les colectivités locales ... c'est moins de recettes pour elles également et dans un contexte de serrage de ceinture généralisé ... c'est une très mauvaise nouvelle ... pour information c'est moi la part départementale sur la taxe foncière de ma résidence principale a augmenté de 20 % cette année ... aille ouille !!! Nos impots locaux vont en prendre uh sacré cout c'est moi qui vous le dit ... 

Et cela ne va pas durer qu'une année et en plus, tous ce acteurs ... en plus de l'effet nombre vont devoir s'avaler ... l'effet prix ... car les commissions / revennu dépendante du prix de vente ... moins de vente et des prix en baisse ... les revenus pour ces acteur risque de baisser de 50 à 75 % dans les 5 prochaines années !! Vaut mieux commencer la cure de minceur dès à preésent car les liquidités pour celles et ceux qui en ont (mais la plupart sont endettés et feront faillite ... même les collectivités locales ) ... cont vite fondre comme neige au soleil.

Bref, j'ai désormais vend de signes faibles dans mon entourage qui me font penser que l'eclatement de la bulle immobilière est désormais très proche de nous et qu'il va partir assez fort.

  • Ce couple de retraités ... qui pour aider leur fils à monter un restaurant en province (faut bien trouver du travail au petit) se sont endettés (et en attendant que cela tourne bien ... et pour préserver leur capital ...  travaille dans le restaurant 3 semaines sur 4), afin de rembourser leurs emprunt, on mis en vente une maison ancienne retapée pendant des années dans un joli petit village touristique, sans voiture, en bord de mer quelque part en Normandie  (en fait l'emprunt était plutot une avance sur la vente de la maison si j'ai bien tout compris) ... les locataires ont été remerciés à cet effet ... il y a désormais plus d'un an et demi ... et malgré le passages de touristes ... les visites sont plus que rares et ... la maison toujours pas vendues ... espérons qu'elle le soit un jour mais une maison vide depuis si longtemps à peu de chance de partir au prix escompté ..certainement surévalué .. touristique oui ... mais à la campagne ... aujourd'hui l'achat de résidence secondaire cela intéresse qui  ... ?
  • Ce couple de franciliens ... quarantaine naissante qui décide de divorcer ... une belle demeure dominant la vallée de la seine en région parisienne  ...plus de 150 m2 ....il faacjetéut la teminer pour la mettre en vente ... plus de 15 000 euros de travaux financés par les parents ... et de l'huile de coude des parents retraités ... la maison est mise en vente 700 000 Euros pour récupérer les investissements fait ... les travaux ... et l'achat de la nouvelle maison plus petite pour la divorcée ... qui a acheté dans la meme ville ...sans attendre d'avoir vendu la maison précédente qui est désormais vide et que personne ne visite ... fixer le prix sur ses besoins en argent ... pour s'y retrouver .. une autre erreur annonciatrice d'une très très grosse désilusion à venir .. et dire que la divorcée travaille dans une agence immobilière du coin ... c'est un comble !!! Pendant ce temps là ! C'est bon pour la consommation à mon avis .... !
  • Ce couple de retraités franciliens ... qui achétent un appartement dans la mêmev ville de banlieue ...car la maison est trop grande le fils de plus de 30 ans ne voulait plus quitter ses parents ... il faillait bien lui faire comprendre que toutes les bonnes choses ont une fin ... qu'il va lui falloir se nourrir et se loger tout seul .... Seul problème la maison n'est pas vendue et est désormais en vente depuis plus d'un an ... et les visites sont rares ... encore l'annonce d'une grande désillusion.
  • Ce coupe de province proche d'une grande capitale régionale ... quarantaine aussi naissante ... décide de changer de logement début 2010 ... ils achètent une nouvelle maison dans la même ville en juillet 2010 ... presque le même quartier .. deux belles maisons bourgeoises ...depuis le couple divorce ... le mari est associé chez KPMG ... gagne très très bien sa vie ... il vit dans la nouvelle maison et son ex femme dans l'ancienne ... bien trop grande pour eux  (pour acceuillir de manière très confortables une famille de 5 personnes dans les deux cas)... qui paie les remboursement d'emprunts .... ? Comment cela va t'il se finir (le plan initial était de vendre la première maison ... probablement pour rembourser un emprunt sur la deuxième maison et peut être même la première maison). 

Dans tous ces exemples il saute aux yeux une dynamique très simple ... aujoiurd'hui les personnes qui ne vendent pas leur bien avant d'en acheter un autre ont toutes les chances de se retrouver dans de très difficllles et compliquées situation financières ... ces signes faibles pris dans mon entourage ... me font penser que vous devez être très nombreux désormais à faire les mêmes constats ... c'est signe qu'une nouvelle tendance est en train de se mettre en place ... celle de la précaution ... du bon sens paysan ...on n'achete que lorsque l'on a vendu ... et cette dynamique est extremement baissière pour les prix ... car en général dans le contexte actuel on vend moins bien que prévu ... et donc le budget pour acheter est moindre et la pression sur les prix ne se fait pas attendre et la dynamique est extrement rapide ... d'autant que les prix baissant ... il est plus difficille de vendre (l'acheteur pense alors qu'il pourra avoir plus tard un achat à meilleur compte puisque les prix baissent) ... les acheteurs se raréfient et font monter la pression ... le temps joue pour eux ... 

Ce phénomène va être d'ailleurs lancé par ces acheteurs peu précautionneux ... on voit dans mes exemples que ce sont des situations qui durent parfois depuis presque 2 ans .... cela pèse sur les finances même les plus riches ... plus ces gens attendent plus les acheteurs sentent la vulnérabilité ... financière et émotionnelle et plus les prix vont baisser ... 

Comme quoi tout est en train de se mettre en place et que cela ne date pas d'hier ... c'est un long processus d'écoeurement et de sappe qui est à l'oeuvre en coulisse dans ces exemples que je vient de donner et qui a probablement court partout à travers la France.

Pour l'instant les taux d'intéret restent bas ... historiquement. Mais les banques ont restreint dans le contexte éco actuel leur attribution de crédit ... en resserant les critères d'attribution ... environ 20 % des acquereurs potentiels sont ainsi sorti de l'accession à la propriété ... malgré les taux bas ... que va t'il se passer si les taux remontent (et ils devraient remonter car pour l'instant, confirmé par Hollande hier soir, ... c'est la politique de l'autruche sur la croissance ... Hollande espère encore de la croissance en 2012 et même encore 0,8 % en 2013 .... le jour de son election il en espérait 1,7 % je crois .... à ce rythme là il n'espérar plus que - 0,1 % lors de son discours des voeux pour 2013 aux français ... et on ne sera pourtant toujours pas d'accord lui et moi ;-)) ... donc les taux vont remonter lorsque les marchés verront que les prévisions ne collent pas avec réalité et qu'un tour de vis général supplémentaire qui creéra de nouveau de la récession sera nécessaire ... alors même que le chomage continuera d'augmenter et peut etre même de s'accélerer).

On remarque aussi à travers deux de ces exemples de signes faibles ... que les anciennes générations sont mises largement à contribution pour aider les plus jeunes ... (qui sont pourtant des adultes déjà bien tassés ... soit en finançant leur investissement, soit en leur pretant de l'argent soit en les logeants et nourrissant) ... Bref la corde se tend ... se tend ... jusqu au jour où elle se rompt ... et là cela risque de faire très très mai ...

Un petit article paru dans l'expansion ou se confrontent les points de vue opposés sur le marché de l'immobilier ... il existe encore des optimistes ... sont pas au bout de leur surprises ... c'est fini la période de l'état qui rase gratis ... c'est vraiment terminé !

http://www.anticipolis.eu/10_visuels/expansion.pdf

De mon côté j'attends toujours un retour sous la médiane du canal de Friggit ... car cette crise est exceptionnelle ... et je le pense depuis début 2008 .... qui en doute aujourd"hui ?

Bonne journée,

Bréhat

 

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4 avril 2012 3 04 /04 /avril /2012 07:49

Bonjour,

 

Vous ne pourrez pas dire que vous faites partie de ceux que cela surprendra si vous lisez ce blog depuis un certain temps, il semble que le miracle français ne devrait plus durer plus longtemps concernant l'immobilier ... voir l'immobilier de nos pays voisins s'effondrer comme en Irlande, UK et Espagne ... mais aussi celui des USA .... alors que l'immobilier français ferait plus haut sur plus haut ..... non cela ne durera pas plus longtemps ... le Krack de l'immobilier en France a semble t'il démarré le premier trimestre 2012 et devrait culminer d'ici 3 - 4 ans !

 

En ce premier trimestre, les stats sur les prêts immobiliers sont plus qu'alarmantes ... :

 

  • Chute des encours de nouveaux prêts de près de 50 % par rapport à janvier / février 2012 et février 2011  (pour un montant en valeur absolue au plus bas depuis fin 2008 / début 2009),
  • Chute simultanée de la durée moyennes des prêts.
  • Et cela malgré une récente baisse des taux !!!
  • Tout cela aidé, couplé par des baisses d'incitations fiscales qui pourraient éventuellement s'aggraver dans les mois qui vont suivre l'élection présidentielle (nouveaux plans de rigueur) !

Cela signifie de nombreuses choses :

  • Chute des budgets moyens des achats,
  • Chute de la masse totale d'argent injectée dans l'économie et notamment récupéré par les colectivites locales (via les frais d'enregistrement, transactions). 
  • Faillite de nombreux acteurs du marché de l'immobilier à commencer par les agents immobiliers (rappelez vous 2008 / 2009), notaires mais aussi artisans / promoteurs et in fine atteinte de gros fournisseur de matériaux ... Lafarge, St Gobain.

L'état n'a cette fois ci (contrairement à 2009) plus les moyens de financer une relance sur le dos des contribuables.

 

Lire cet article de boursorama ... voyez l'inquitétude des professionnels : http://www.boursorama.com/actualites/le-credit-immobilier-devisse-en-2012-sans-perspective-de-rebond-b2232f229b0312b9feecce223bead931

 

L'immobilier soutenu à bout de bras par l'état depuis fin 2008 devrait donc logiquement suivre les mêmes pentes que nos voisins et peut être même plus rude vu que la bulle a été conséquente en France. Il devrait chuter de l'ordre de 50 % partour en France.

 

On voit déjà ce que provoque la fin de l'effet d'aubaine dans le secteur de l'automobile en France ... - 30 % de ventes en moins pour Peugeot et Renault en France le mois passé ... des remises de 5000 à 10 000 Euros pour des vehicules sous conditions de reprises ou pas .. sur des prix déjà "sérrés". Le recours au chomage partiel dans ce secteur devrait etre d'une ampleur inédite cette année !

 

Dans ces deux domaines mes prédictions de début 2012 devraient malheureusement se réaliser !

 

Bonne journée,

 

Bréhat

 

 

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23 février 2012 4 23 /02 /février /2012 15:13

Bonjour,

 

Ce matin les notaires de Paris ont fait leur show ...je vous joint leur dossier de presse.

 

On note une forte baisse des transactions immobilières ... qui vont mettre à mal les finances des collectivités locales (à chaque transaction elles récoltent des impots).

 

http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/files/7fd31d83cd60b18d/Dossierdepresset42011def.pdf

 

La conclusion de ce dossier de presse je vous la livre plus bas : entre 5 et 10 % de baisse de l'immobilier en IDF ... si la crise financière ne fait pas de nouveaux soubressau en 2012 ... et comme elle va en faire je vous raconte pas la suite !

 

Au total, une baisse des prix comprise entre 5 et 10 % selon les différents secteurs de l’Ile-de-

le contexte actuel, une forte résistance de ce marché. Mais la rupture avec le long cycle haussier,

que nous avons connu, ne sera durable que si la construction neuve s'accélère durablement en

Ile-de-France pendant plusieurs années.

 

 

Je profite de l'occasion de faire un billet sur l'immobilier pour vous transmettre un tableau de stat de l'insee sur le nombre de logements vacants en France. On note qu'il y en avait 2,1 Millions en 2009 sur 33 Millions de Logement au total en France soit 6,5 % et que ce pourcentage semble constant sur la période de temps étudié (je vous ai souvent parlé de 10 % de logement vacants, à travers les âges en France on n'en est pas si loin). Le Mythe du manque de logement en France expliquant que la hausse des prix de l'immobilier est infinie est donc bien un leur destiné à enfumer les masses. Le marché de l''immobilier est bien plus complexe qu'un simple problème d'offre et de la demande. Il est notamment gouverné principalement par la solvabilité des ménages et le sentiment de foule : avec un chomage croissant, une pression sur les retraites (et donc moins d'argent des anciennes générations vers les plus jeunes) et sur les salaires et une restriction des aides fiscales (scellier, PTZ, remboursement des intéret) et une augmentation des impots sur les plus values immobilieres, et un durcissement des conditions d'octroi de pret (apport personnel, limitation de durée, application stricte des 33 % (on constate déjà près de 50 % de réduction de pret immobilier en France en ce début d'année 2012), la solvabilité des ménages va en prendre un grand coup dans l'aile. Quant au sentiment de foule,  lorsque la foule pense que bien que les prix soient haut ils vont continuer à ,monter et que l'on pourra vendre plus tard plus cher, les prix montent. Lorsque la baisse s'enclenche (celle de 2009 a été fréinée par un arsenal d'incitation fiscale sans précédent : PTZ+ sans conditions de ressources et valables pour l'ancien également) la foule reste attentive en attendant que les prix baissent encore ... pourquoi acheter maintenant un logement qui vaudra moins cher plus tard.

 

 

 

Évolution du parc de logements
en milliers de logements
Champ : France ; données révisées.
Source : SOeS, compte du logement 2009.
  2006 2007 2008 2009
Résidences principales 26 810 27 167 27 510 27 849
Individuel 15 227 15 436 15 654 15 868
Collectif 11 583 11 732 11 856 11 982
Résidences secondaires 3 093 3 123 3 151 3 181
Individuel 1 895 1 914 1 933 1 952
Collectif 1 198 1 209 1 219 1 229
Logements vacants 2 085 2 094 2 103 2 115
Individuel 1 006 1 015 1 022 1 029
Collectif 1 079 1 079 1 082 1 086
Total 31 988 32 383 32 765 33 145
Individuel 18 128 18 364 18 609 18 849
Collectif 13 860 14 019 14 156 14 296
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12 mai 2011 4 12 /05 /mai /2011 07:51

Bonjour,

 

Hier a été publié les ventes de logements neuf en France pour le 1T2011. Elles sont en chute de 24 %  (16 % en IDF) vs le 1T2010.

 

http://www.boursorama.com/infos/actualites/detail_actu_marches.phtml?num=d572f805179ff57c1672d5858a1b939c

 

C'est ce que l'on appele un "hard landing" qui de mon avis ne fait que commencer.

 

Cela conforte l'analyse posté dans mon billet de ce week end qui alerte sur la possible baisse de 15-20 % en IDF des prix de l'immobilier cette année (8 % dans le reste de la France) : Immobilier en France, il faut s'attendre à un prochain décrochage important des prix : 15-20 % cette année en IDF !

 

Les raisons de ces baisses de ventes :

  • Hausse des taux immobiliers de 0,5 % en moyenne depuis 1 an ... reste 1 % de hausse minimum à venir au cours de la prochaine année, On imagine la baisse des ventes que ces 1 % additionnels provoquerait ... 75 % peut être !
  • Moins d'acheteur investisseurs .. le Scellier ne recrute plus de clients ... baisse de 35 % des acquéreurs Scellier. Faut dire que c'est surtout tout bénéf pour l'état qui encaisse de suite la TVA et vous la redistribue sur 9 ans ... alors que c'est vous qui prenait le risque sur votre capital investit ! Sans compter de pouvoir loué aux prix envisagés ... sans location pas de crédit d'impot ... location avec loyer massacré ... effondrement de la rentabilité ... faut être motivé .... car pendant ce temps votre logement acheté à prix d'or pour payer les intermédiaires risque de voir son prix s'effondrer,
  • L'augmentation des couts de construction et donc des prix qui eloignent les acheteurs ... qui ont de moins en moins de budget ..effet ciseau garanti !
  • On peut aussi ajouter resserement récent des conditions d'octroi des crédits ... voir mon billet du week end dernier.
  • Le PTZ ne paviendra pas à soutenir les ventes car il faut que l'envie d'acheter à ces prix existe .. je pense qu'elle va s'évanouir grandement cette année !

 

Plus inquiétant, alors que les ventes s"éffondrent et que les taux sont appelés à croitre nettement cette année, renforcant cette tendance, les mises en chantiers ont augmenté de 35 % en 1 an et les demandes de permis de construire ont elles aussi augmenté de 16,5 %. C'est dire si les promotteurs immobiliers devraient vivre des trimestres difficilles entre chute des ventes et hausse des stocks ! C'est pas le moment d'investir dans les Nexity, Klépierre, etc ... il vaudrait mieux les vendre très vite si vous en avez en portefeuille.

 

En 2009, 106 000 ventes de logement neufs, 115 000 en 2010 ... désormais on ne pense pas en vendre plus de 100 000 en 2011 (contre 110 000 encore prévu il y a peu) ... quand on vous dit que l'on manque de logements ... semble qu'il y ait plus grand monde pour en acheter ! Je pense que ce chiffre sera finalement bien plus bas que 100 000 !

 

 

Mon billet sur le CAC ici : 7ème jour d'incertitude sur les indices.

 

 

Bréhat

 

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7 mai 2011 6 07 /05 /mai /2011 09:54

Bonjour,

 

Ce billet en Alerte pour vous rendre vigilant sur le très probable décrochage des prix de l'immobilier qui devrait arriver cet année en France et débuter une série de plusieures années de baisses significatives.

 

Au cours d'un dîner, une connaissance qui est conseillère financière dans les hauts de seine et dans une ville huppée  (le 92, un des départements les plus riches de France) pour la banque LCL, groupe Crédit Agricole, me rapportait ses constatations suivantes sur des évolutions très marquées lors du 1T2011 :

  • Les contraintes sur les prêts relais (permettant d'acheter un logement en attente de la vente d'un autre) sont de plus en plus sévères.
  • Les attributions de prêts immobiliers sont également de plus en plus sévères, de nombreux dossiers qualifiés par elle de très sérieux et qui en  2010 se seraient vu attribuer un prêt on reçu des réponses négatives de sa direction régionale

Les raisons de ces deux évolutions majeures sont que le groupe Crédit Agricole considère que les prix immobiliers actuels sont trop élévés et donc possèdent une grande probabilite de baisse et donc constituent un risque en augmentation importante qui nécessite de resserrer les conditiions d'accès au crédit. Mai s pourquoi donc pensent 'ils cela ? !! Je vois vraiment pas pourquoi ... c'est tout de même intéressant de voir qu'une certaine prise de conscience semble se faire jour !

 

Par ailleurs les grandes tendances qu'elle a présent à l'esprit pour l'année 2011 (et qui semble venir de communications interne)

  • Augmentation quasi certaine des taux de la BCE vers 2 % d'ici fin 2011 : elle y voit déjà deux tendances fortes : pour les crédits existants : augmentation des charges des prêts à taux variables dans les budgets des ménages en possédant au détriment de la consommation /  pour less nouveaux crédits :  diminution de la solvabilité d'un grand nombre de dossier qui renforcera donc la baisse des encours de crédit puisque on l'a vu plus bas les conditions d'accès vont être rendue de plus en plus difficille ! Voir mon billet sur les taux de la BCE qui ne font que suivre, répliquer ceux de l'Euribor 1 an avec 6 à 9 mois de décalage !
  • Risque de perte significative pour les banques et CA en particulier, due à la probable restructuration de la dette grecque (on rappele que le CA possède la 4ème plus grosse banque Grecque : Emporiki) ! D'ailleurs de très grosses rumeurs de sortie de la zone euro circulaient hier avec nottamment réunion de crise au Luxembourg sur ce sujet : http://www.boursorama.com/infos/actualites/detail_actu_marches.phtml?num=59469a8db41c8e50d4192201097fa8b8 Il ne s'agit plus seulement de restructuration mais de sortie de la zone euro !
  • Contrainte très lourde sur les fonds propres due à Bâle III (je vous renvoie vers mon billet du 04/11 analysant ce que cela implique pour les banques au travers de l'exemple de BNP Parisbas). Il est probable que CA doive faire un appel massif au marché dans les années à venir pour se conformer à ces exigences !Les résultats de BNP Paribas : un conte de fée pour se moquer des actionnaires. D'ailleurs depuis ce billet dans lequel je conseillais de vendre BNP Paribas pendant qu'il en était encore temps, le cours d'action n'a quasiment jamais été plus haut que le 04/11/10 !!
  • Je vous renvoie également à mon billet du 24/02/2011 qui parlait justement du CA mais sous un autre angle, à l'occasion de ses résultats du 4T2010. Je suis impatient de voir les résultats du CA pour le 1T2011 .. et notamment comment il va répondre sur le cout de la possible restructuration de la dette grecque : Résultat du Credit Agricole: precurseur de ce qui va se passer en 2011-2012!

Bref, juste un point de vue qui nous dit que contrairement à ce que l'on veut nous laisser croire, il semble que cette crise n'est pas terminée et que les 2 ans passés pourraient bien n'être qu'une période d'acalmie dans une tempête qui devrait reprendre de plus belle, en particulier dans le domaine de l'immobiler.

 

Je vous renvoie aux courbes des prix de l'immobilier lorsqu'une bulle éclate ! Nous sommes dans la remontée juste après le percement de la bulle ! C'est parlant et se passe de commentaires !

 

Cycle de formation et d'éclatement d'une bulle spéculative

 

 

Par ailleurs, ces dires de conseillères financière, sont corroborés par une baisse très très importante des droits de mutations (et donc du nombre de transactions signifiant qu'il n'y a plus d'acheteurs à ces niveaux de prix) qui est en cours depuis quelques mois ... c'est une chute vertigineuse (> - 50 % en IDF, 55 % à Paris, 25 % en France) bien plus qu'en 2008, on le voit bien sur le graphe ... qui devrait donc laisser place à une chute des prix plus importante, de manière décalée vs baisse des droits de mutations, qu'en 2009 : sur la base de la baisse des prix / baisse frais de mutations 2007/2008 et de début 2011, il faudrait s'attendre à des chutes de prix de l'immobilier de près de 15-20 % IDF et Paris et 8 % dans le reste de la France !

 


m1-copie-1

 

 

Ce n'est probablement pas le bon moment d'acheter.

 

Mon billet sur le CAC ne sera probablement pas posté avant dimanche en fin de soirée.

 

Bon début de week end à tous,

 

Bréhat

 

 

 

 

 

 

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6 décembre 2010 1 06 /12 /décembre /2010 06:30

Bonjour,

 

Après plusieurs mois de plus bas historiques, nous apprenons ce matin que des courtiers en prêts immobiliers vont bientôt retrouver le chemin  de la hausse.

 

Pour quelles raisons ?

  • Les taux font plus bas sur plus bas depuis des mois, tout comme le fait que les arbres ne montent pas jusqu'au ciel, les racines ne vont pas jusque au centre de la terre !
  • Les banques européenes vont devoir refinancer 800 Milliards de dettes d'ici la fin de l'année 2011 (toutes y arriveront elles ... c'est pas le sujet mais cela mérite réflexion car trouver une telle somme de nos jours sachant ce dont les états ont déjà besoins, va y avoir pénurie de l'offre et donc augmentation des taux pour celles qui réussiront à se refinancer ... même sans cela les taux auxquelles elles se refinanceront devraient être supérieurs) .. croyez vous que ces refinancement vont être sans impact négatif sur le coût des prêts qu'elles vont transmettre,
  • Les banques vont devoir payer des taxes aux états, où vont elles trouver les fonds si ce n'est en augmentant le tarif de leurs prestations,
  • Les banques vont devoir se recapitaliser à l'échéance 2016 je crois pour satisfaire aux nouveaux critères de Bâle III (traité validé lors du dernier G20 de séoul, il va donc falloir le mettre en oeuvre désormais). Pour voir l'impact sur les banques, voir propos de Prot de BNP et l'analyse que j'en ai fait : Les résultats de BNP Paribas : un conte de fée pour se moquer des actionnaires. Vous comprendrez très vite pourquoi les taux d'intérêts vont grimper prochainement

La prochaine hausse des taux des prêts, cela sonnera la fin de la reprise, cela provoquera certainement le retour de la reprise de la baisse des prix immobiliers en France (ce n'est pas la seule raison, montée du chômage, fin des dispositifs de relance et du Scellier, nouveau reflux des étrangers ... ). Nous avons mangé notre pain blanc depuis mars 2009 .... de nombreux indicateurs virent au noir !

 

De mon côté j'ai pas pu trouver de rendez vous avant le 20/12 pour renégocier mon prêt immobilier. J'espère qu'il ne sera pas encore trop tard car à la banque postale, ils ont un taux pivot , si le taux de votre prêt est au dessus, ils en acceptent de rénégocier votre prêts,  je n'était pas éligible en septembre, je le suis désormais mais à 0,05 % près ...  j'espère qu'il ne va pas remonter !

 

Bonne journée,

 

Bréhat

 

 

 

 

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28 novembre 2010 7 28 /11 /novembre /2010 19:51

Bonsoir,

 

Juste un petit article pour vous annoncer que le syndrôme de Tchernobyl est encore vivant dans notre beau pays. En effet dans cet article de boursorama, on apprend d'une source de l'Elysée, qu'il n'y a pas de bulle immobilière en France et que donc en conséquence il n'y a pas de problème de dette souveraine en France.

 

On notera le lien fait entre les deux sujets ! Etonnant, non ?

 

On se souviendra de l'annonce faite cette semaine sur les prix de l'immobilier en France en la comparant à ce qui se passe dans d'autre pays (voir mon billet d'avant hier sur ce sujet : L'immobilier au plus haut à Paris : 7000 Euros par m2 ! )

 

Soyez donc confiant bonnes gens, votre gouvernement ne maîtrise plus la situation, il est conscientt du risque de dépression / déflation / rigueur qui va toucher la France mais il essaie de nous peindre les lunettes, comme en 1986 lorsque le nuage radiactif s'était miraculeusement arrêté à nos frontières bien qu'ils aient dans leurs mains toutes les  informations leur indiquant que la situation est très dégradée et qu'il y a peu de chances pour que l'hémoragie ne nous touche pas plus qu'elle ne l'a fait depuis le début de la crise (En 1986, les autorités nous racontaient des mensonges car elles avaient déjà les informations en mains puisque  les brigades de gendarmerie qui font des mesures périodiques partout en France des niveaux de radiactivités, avaient leurs compteurs geiger qui s'affolaient et avaient fait remonter l'information au plus haut niveau).

 

ci joint lien vers cet article :

 

http://www.boursorama.com/infos/actualites/detail_actu_marches.phtml?num=2632ccfadce3cbede3f0892cd66c1129 

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26 novembre 2010 5 26 /11 /novembre /2010 06:56

Bonjour,

 

Hier nous apprenions que le prix moyen du m2 à Paris a franchi lors du dernier trimestre un nouveau plus haut (plus haut que le plus haut d'avant crise) : les 7000 euros du m2 sont désormais atteints.

 

http://www.boursorama.com/infos/actualites/detail_actu_marches.phtml?num=d875bb6436bbf3b98c9fcd222dfe66da

 

Où croyez vous que nous  nous trouvons dans la courbe typique de l'explosion d'une bulle immobilière ? : La courbe typique d'évolution des prix de l'immobilier lors de l'éclatement d'une bulle  

 

Dans le meilleur des cas je me met au sommet de la bulle, dans le cas actuel je me met sur le sommet du rebond faisant suite au début de l'éclatement.

 

Il s'agit d'une courbe typique, les prix US et UK suivent d'ailleurs quasiment parfaitement cette courbe typique et viendraient de terminer le rebond il y a qqes mois.

 

Pensez vous que la crise de l'immobilier va réellement (comme le nuage de Tchernobyl) ... s'arrêter à nos frontières ?

 

Les taux d'intérêt sont au plus bas (d'ailleurs je vais en profiter pour rénégocier mon prêt sur ma résidence principale dans le mois qui arrive car je ne crois pas qu'ils descendront plus bas désormais), ils vont devoir remonter car les banques européennes doivent refinancer 800 Milliards de créances d'ici fin 2011 et il y a des chances que cela se fasse à un taux moyens supérieur à celui ques dettes arrivant à terme ce qui aura une répercussion sur leurs taux sans compter l'augmentation qui va être nécessaire pour faire rentrer de l'argent (baisse de l'activité, besoin d'augmenter les fonds propres et donc de générer des bénéfices, taxes supplémentaire des états, compenser les provisions pour risques sui créances qui vont remonter dès l'an prochain) et sans  compter la possible augmentation du taux directeur de la BCE.

 

Que va t'il se passer lorsque les aides pour l'investissement immobilier et accession à la propriété se restreindront (du fait de la rigueur en France : et me dites pas que cela n'est pas envisageable, qu'il y aura toujours des aides : Scellier  après Robin, etc. Les doubles déclarations d'impots l'année du mariage, c'est aujourd'hui terminé : qui aurait cru il y a un an que ce petit avantage serait mis à la corbeille ? Alors les aides pour l'immobilier c'est comme la prime à la casse pour les voitures, ... cela ne durera pas des années) les taux remonteront et que nous rentrerons dans la 2ème phase de la crise financière et de la crise tout court ... que les impôts (dont taxes fonçières) vont augmenter et salaires éventuellements stagner (pour pas dire baisser dans certains ménages ... perte emploi, emploi moins rémunéré) comme dans certains pays qui ont mis en place des plans de rigueur très dure :

 

Un Krack de l'immobilier français ... il ne faudra pas attendre longtemps ... on en reparle au 2T2012.

 

Quand l'on me rapporte, dans mon entourage des histoires de connaissances  qui achetent des biens immobilier en ce moment, s'endettant sur des centaines de milliers d'Euros pendant des durées de plus de vingt ans ... je (et mon entourage également, mais il est à bonne école ) ne peux m'empêcher de ne pas comprendre ce besoin d'achat par rapport à la location.

 

Mon point sur les marchés dans les commentaires à mon dernier billet dans la catégorie CAC 40 : A deux jours et 128 pts de l'objectif moyen identifié pour cette baisse !

 

Bonne journée,

 

Bréhat

 

 

 

 

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27 octobre 2010 3 27 /10 /octobre /2010 00:25

Ci dessous un extrait d'un article boursorama suite à la publication ce jour de l'indice S&P Case Shiller qui donne une indication  de l'évolution des prix de l'immobilier dans les 20 plus grandes aglomérations urbaines des USA.

 

Les prix ont énormément baissé, des millions de logements ont été saisis par les banques (parfois induement, cf le foreclosure gate dont on parle beaucoup dans le journaux actuellement) et la plupart n'ont pas été remis sur le marché de peur que les prix ne s'écroulent plus encore. Malgré cela les prix retrouvent le chemin de la baisse.

 

On notera la petite phrase surlignée en rouge de Ben Bernanke ... la situation est grave.

 

Bien entendu, nous en France nous sommes complétement à l'abri, ... il ne nous arrivera pas la même chose qu'aux USA ... d'ailleurs en France le chômage est tellement moins faible qu'aux USA (en fait il est identique) et n'augmente plus comme aux USA (zut, cela fait depuis août qu'il repart à la hausse malgré les milliers de chômeurs tirés des stats parce que mis en formation à grand frais ...).

 

Un exemple pour illustrer que les choses vont bien, en banlieue parisienne, dans une résidence construite en 2006 où habite un ami, deux logements en proximité immédiate d'une gare RER A avec cinéma et tous commerces, école, etc au pied de l'immeuble, sont mis à la location depuis près de 3 mois avec paneaux en facade, sans encore avoir trouvé preneurs ... étonnant dans une région qui est censée manquer de logements !

 

Je reviendrai demain matin vous parler du CAC dans la rubrique commentaire de mon dernier billet sur le CAC et son évolution : Objectif atteint pour la hausse initiée le 04/10. Que va t'il se passer désormais ?

 

Bonne nuit,

 

Bréhat

 

 

Dans un pays qui compte environ deux tiers de propriétaires immobiliers, l'indice des prix des logements publiés mardi est venu témoigner de la persistance de ces difficultés.

 

Selon l'étude mensuelle S&P Case-Shiller, la baisse des prix des logements s'est accélérée en août.

Pour l'ensemble des vingt plus grandes métropoles américaines, ils ont reculé pour le deuxième mois d'affilée, de 0,3% par rapport au mois précédent (en données corrigées des variations saisonnières), indique cette étude qualifiée de "décevante" par ses auteurs.

 

Ceux-ci ajoutent que les cours des logements "semblent s'être stabilisés autour de nouveaux points bas"

Les cours du logement ont une influence directe sur la valeur du patrimoine des ménages et, partant, sur leur propension à consommer, donc leur capacité à relancer l'économie. Les deux indicateurs publiés mardi augurent ainsi une croissance économique molle dans les mois à venir.

 

Le président de la banque centrale (Fed), Ben Bernanke, a indiqué lundi que plus de 20% des emprunteurs immobiliers devaient à leur créancier plus que la valeur de leur logement, et risquaient par conséquent de devenir rapidement insolvables et de perdre leur résidence.

 

Or les cours pourraient bien continuer de baisser comme l'a montré lundi l'annonce d'un recul du prix médian des ventes de logements anciens en septembre, malgré une forte hausse des transactions.

 

Pour Ian Shepherdson, économiste de l'institut HFE, les cours devraient baisser de "0,5% au moins au cours des quelques mois à venir".

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  • : Trader le CAC grâce à un modèle exclusif et innovant identifiant chaque vague avec un potentiel points à une date donnée. Modèle ayant un excellent track record depuis sa mise en service en août 2010. Ce blog s'adresse aussi à celles et ceux qui désirent suivre l'actualité économique de manière contrariante (loin des informations edulcorées distillées dans la presse specialisée et les médias) car ils pensent que cette crise n'est malheureusement pas terminée.
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