Bonjour,
Nombreux sont ceux, notamment parmi les acteurs du secteur immobilier : promoteurs, conseiller defiscalistes (Placements Robiens, Duflots, etc), agences immobilières (qui y trouvent aussi leur compte), mairies (qui recherchent toujours plus de rentrées d'impots locaux et leur part des frais de mutations), notaires (qui touchent plus lorsque les transactions sont plus importantes en valeurs), à vouloir faire croire et à croire qu'il y a pénurie de logements en France et que du fait de cette pénurie, les prix immobiliers sont ammenés à ne pas arreter de croitre ... tels des arbres qui voudraient atteindre le ciel et qu'il ne faille cesser de construire construire partout à n'importe quel moyen.
Or cela est une pure fable et je vais ici la mettre en pièce grâce à des informations produites par l'Insee :
1. Tout d'abord une comparaison entre les créations de logements et l'accroissement du nombre de ménages en France :
Construction de logements et accroissement du nombre de ménages
Source : CGEDDd’après CGDD/SOeS et INSEE. Cf. La demande potentielle de logements à l’horizon 2030 : une estimation par la croissance attendue du nombre des ménages », Alain Jacquot, SOeS, août 2012.
On remarque que depuis 1950 l'accroissement a et reste toujours inférieur au nombre de logements construits, sauf en une occasion : debut 2000 et cela n'a été bref et que très peu marqué (durée 2 ans pour un déficit de 30 000 logement/an).
On remarque que jusqu'en 1980, le nombre de logement construits a été en très large excès par rapport à l'accroissement des ménages. En effet cet accroissement était probablement nécessaire pour remplacer les logements détruits pendant la deuxième guerre mondiale et probablement aussi le retour en France d'anciens expatriés exilés dans les colonies. Toutefois il semble qu'il a été très supérieurs aux besoins réels générés par l'accroissement des ménages, il faut aussi admettre que le besoin en logement n'est pas uniquement lié à l'accroissement des ménages. Un logements pouvant loger plusieurs ménages (parents, grands parents vivants sous le même toit mais aussi enfants travaillants mariés ou pas qui restent vivre chez leurs parents pour raisons économiques)
On remarque qu'à la fin des années 1980, il y a eu près de 100 000 logement de plus de construits que d'accroissement du nombre des ménages et que cela a duré pendant près de 5 ans ... s'est suivie entre 1991 et 1998 une chute des prix de l'immobilier de 50 % qui n'est probablement pas sans relation avec cette anomalie d'un trop construit ponctuel.
On remarque qu'un nouvel écart entre construction et accroissement des ménages est en cours depuis près de 10 ans .. qui a été partiellement réduit lors du début de la crise financière en 2009 et qui a repris depuis. Cet écart a en partie était réalisé dans la crise de folie de construction qui avait pris l'Europe (on a vu ce qui s'est passé en Espagne) dans les années 2000 ... sous l'influence de cadeaux fiscaux démesurés et une action du lobby écologique, une frénésie de construction a eu cours en France, très nettement supérieure aux besoins de l'accroissement en population (rappelons que le problème d'amélioration des normes écologiques ne veut pas necessairement dire détruire les logements existant et les remplacer par des constructions neuves). Est ce que les crises de construction aigues ne marquent pas les fins de cycles éconimiques (d'ailleurs ne dit on pas quand la construction va tout va ...ce qui est vrai car cette industrie est consommatrice de beaucoup de main d'oeuvre et de matériaux, pour la plupart locaux et qu'il est donc difficille de délocaliser .. on dit aussi que la construction d'une nouvelle plus haute tour du monde marque souvent la fin d'un cycle économique pour la région concernée .. le cas avec les tours jumelles Petronas de Malaysie en 1994 pour la crise asiatique ... la tour Burj Dubai en 2008 pour le moyen orient (fin de l'ère du pétrole?) ... peut être pour la tour Shark (plus haute tour d'Europe à Londres en 2012 ... fin de la puissance financière de la City en Europe et dans le monde ?)
Il est probable que cet execs de logements par rapport au besoin qui plus est qui se sont vendus, comme pour la fin des années 1980 au prix les plus haut de l'époque ... ne produise / subisse les même effets. Le retournement de la conjoncture économique va obliger certains ménages à se regrouper sous le même toit ... on voit déjà en Europe que les jeunes qui travailent restent en masse chez leurs parents jusque des âges très avancés.
Il faut également noter que un léger excédent de nouveau logement est nécessaire pour compenser la destruction de logements trop vétustes.
On sait qu'en général toute destruction est remplacée par au moins un logement et le plus souvent plusieurs (cas en ville de la destruction d'une maison pour construire un immeuble comprenant plusieurs appartements). La perte de logement ne correspondant pas à la perte d'un ménage est donc extrèment réduite ... et doit se limiter le plus souvent aux incendie de grande ampleur ou catastrophe naturelle : éboulement en bord de falaise, zone innondée considérée comme plus habitable (comme en vendée), éboulements massifs, C'est donc un phénonème très anondins qui ne peut pas être utilisé pour expliquer une éventuelle pénurie de logements en France. Le nombre de logement disparaissant au total en France est estimé à entre 30 000 et 50 000 selon les époques (base données depuis 1950). Tout exces de logement au delà de 30 000 - 50 000 va donc mécaniquement grandir le rang des logements vacants ... ou des résidences secondaires ... or en périodes de crise, c'est pas là que le nombre de résidence secondaire croit le plus (nous le verrons au paragraphe 2)
Il semble bien au contraire que c'est à excédent important de logement que nous devons faire face en France et que cet excédent a grandi de manière non négligeable lors des 10 dernières années.
D'ailleurs depuis 1965 (pour éviter de parler de l'immédiat après guerre où effectivement des pénuries localisées existaient ... la baisse de logement devant être mise en parallèle avec la baisse de population due aux nombres de tués par la guerre), malgré cet excédent permanent, les prix immobiliers ont connu des oscillations entre périodes de hausse et de baisse. On a vu que les périodes de baisse pouvaient faire suite à un exces récent de logements.
Dans les prospectives, entre 2030 et 2050 l'accroissement du nombre de ménage en France sera de 120 000 à 250 000. Hors ces 60 dernières années en France nous n'avons jamais su faire moins que 300 000 ... on voit que l'exces de logements à encore de belles années devant soit en France ....
2. Le nombre de logements vacants
En France, en moyenne, quelques soit les régions et quelques soit les époques il y a toujours eu près de 10 % environs de logements vacants / nombre de résidences principales en France (le nombre de résidences secondaires est lui à compter en plus, une résidence vacante n'étant donc pas une résidence secondaire, elle peut à tout moment devenir une résidence en vente pour devenir une résidence principale ou bien faire l'objet d'un héritage dans une succession et devenir la résidence principale des héritiers si c'est leur choix).
Une des raisons de cet état de fait s'explique par la constatation irréfutable faite dans le premier paragraphe ... l'exces de construction permanent depuis plus de 60 ans de nouveaux logements par rapport à l'accroissement des ménages.
Voir ici le tableau de l'Insee : http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATFPS05201
| en milliers, au 1er janvier | ||||||||||||
| 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Champ : France métropolitaine. | ||||||||||||
| Sources : Insee et SOeS, estimation annuelle du parc de logements. | ||||||||||||
| Résidences principales | 24 421 | 24 760 | 25 096 | 25 420 | 25 743 | 26 047 | 26 353 | 26 616 | 26 866 | 27 155 | 27 414 | 27 680 |
| Individuel | 13 690 | 13 896 | 14 104 | 14 305 | 14 501 | 14 685 | 14 882 | 15 057 | 15 215 | 15 394 | 15 557 | 15 725 |
| Collectif | 10 732 | 10 864 | 10 992 | 11 116 | 11 242 | 11 361 | 11 471 | 11 559 | 11 652 | 11 761 | 11 857 | 11 955 |
| Logements vacants | 1 977 | 1 954 | 1 931 | 1 926 | 1 920 | 1 949 | 2 014 | 2 104 | 2 208 | 2 263 | 2 309 | 2 359 |
| Individuel | 884 | 883 | 881 | 888 | 895 | 917 | 952 | 995 | 1 044 | 1 067 | 1 087 | 1 109 |
| Collectif | 1 093 | 1 071 | 1 049 | 1 038 | 1 026 | 1 032 | 1 062 | 1 109 | 1 164 | 1 196 | 1 222 | 1 249 |
| Résidences secondaires | 2 931 | 2 946 | 2 968 | 2 993 | 3 023 | 3 064 | 3 082 | 3 099 | 3 099 | 3 121 | 3 138 | 3 153 |
| Individuel | 1 791 | 1 805 | 1 822 | 1 840 | 1 861 | 1 887 | 1 885 | 1 875 | 1 853 | 1 845 | 1 833 | 1 819 |
| Collectif | 1 140 | 1 141 | 1 146 | 1 153 | 1 162 | 1 177 | 1 197 | 1 224 | 1 246 | 1 277 | 1 306 | 1 334 |
| Total | 29 329 | 29 660 | 29 994 | 30 339 | 30 687 | 31 060 | 31 449 | 31 819 | 32 174 | 32 539 | 32 862 | 33 192 |
| Individuel | 16 365 | 16 584 | 16 806 | 17 033 | 17 257 | 17 490 | 17 719 | 17 927 | 18 112 | 18 305 | 18 477 | 18 653 |
| Collectif | 12 964 | 13 077 | 13 188 | 13 306 | 13 430 | 13 570 | 13 729 | 13 892 | 14 062 | 14 234 | 14 385 | 14 539 |
On notera que le nombre total de logement s'accroit depuis 2002 environ de 1 % à 1,3 % par an mais que cet accroissement se répartit de façon différente entre résidence principale, logement vacants et résidences secondaire.
En période d'Euphorie économique tout d'abord, le nombre de résidence secondaire est > 5 % du total et le nombre de logement vacant baisse.
En période de crise économique ... le nombre de résidence secondaire dans l'accroissement est moindre < 5 % et l'accroissement du nombre de logement vacants est important (jusqu'à représenter 15 % (2012) à 30 % (en 2010) de l'accroissement total du nombre de logement les années de crise) ... ainsi contrairement à ce que les lobbys immobilier disent, malgré les baisses de construction les années de crises, cela suffit plus que nécessaire pour remplir les besoins en nouvelles résidences principales car une partie de l'augmentation de logement finit par nourrir le bataillon des logements vacants (on est d'accord qu'il ne s'agit pas forcément des logements flambant neuf mais qu'il peut s"agir d'une partie des logements laissés pour des logements neufs ... sans qu'ils soient pour autant vetuste, car en général ceux qui bougent dans des logements neufs ont plus de moyens que la moyenne sauf a être éligible au parc immobilier aidé).
On notera enfin que le contingent des logements vacants a augmenté de 20 % depuis 2002 alors que le nombre de résidence principale n'a augmenté que de 13 % dans cette même période ... si l'on reporte cela sur la période 2006-2012, on a respectivement 23 % (+430 000 logements vacants sur la période, cela n'est pas rien) contre 8 % ... soit une augmentation de près du triple des logements vacants vs les résidences principales ... c'est dire si l'accroissement de la construction de nouveaux logements n'étaient plus en corrélation par rapport à l'accroissement des ménages comme identifié dans le paragraphe précédents.
On voit bien comment le lobby immobilier et des propriétaires essaient de propager une croyance véritablement fausse d'une pénurie de logements en France.
Il convient toutefois de noter que tous les térritoires ne sont pas égaux et que ponctuellement les situations peuvent être très différentes de la moyenne nationale mais je pense que d'une manière générale à l'échelle d'une région ce qui est démontré ici doit pouvoir s'appliquer et cela vaut aussi pour la région ile de France à l'exception près des résidences secondaires ... et encore étant donné le nombre de résidences secondaires très importants des étrangers).
En conclusion l'excess de logements en France est un terreau fertile pour une chute des prix de l'immobilier dans les prochaines années. Chute qui n'a pas encore eu lieu depuis 2008 dans toutes les régions de France (Paris a été épargné par la spéculation des riches nationaux et internationaux du à l'accroissement des inégalités liée à cette crise elle même liée à l' abondance de création monnétaire et de taux d'intérets au planchers ... qui sont une première dans l'histoire pour une aussi longue pérdiode et une véritable bombe à retardement).
Il semble qu'une guerre des monnaies ait débuté dans le monde qui touche pour l'instant les divergents (notons que la livre était à 1,7 Euro/livre sterling en 2007 et n'est plus qu'à 1,2 actuellement soit 30 % de baisse, quand même ! et que le USD avant cette guerre des monnaies avaient comme j'avais pu vous le dire à un moment donné il y a quelques années , perdu jusque 30 % de sa valeur par rapport à un pannier de monnaie des pays du G20, depuis il s'est renforcé) et dont nous avons vu que cela avait pour effet de lancer une hausse des taux des banques centrales dans les pays concernés ... de 5,5 % à 12 % en Turquie par exemple .. imaginez que les taux des crédits montent en Europe sous l'effet d'un effondrement de l'Euro vs le USD et la GBP (l'Europe en stagnation alors que la croissance est à 3 % au USA et au UK) ... pensez à mon objectif 1 USD = 1 Euro, cela représenterait une chute de l'Euro de 25 % !
L'accroissement de 23 % du nombre de logement vacant depuis 2006 alors que le nombre de rèsidence principale n'a lui cru que de 8 % n'est pas bon signe pour un retour de la hausse des prix ... alors que la baisse à débuté en region parisiennes (en France la baisse est débutée depuis 2008) et dure depuis près de 2 ans désormais. De ce point de vu la situation est différente de 2006 / 2007 ... il y a en proportion plus de logements vacants qu'à cette période ... la baisse en région parisienne devrait donc avoir une toute autre allure que celle de 2008-2010.
Bonne fin de week end.
Bréhat
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